Все умные люди советуют начинать год с планирования. Это и про деньги – стоит планировать их расход и приход. Мы уже рассказывали, что есть несколько способов вложения денег, например, инвестиции в недвижимость, жилую или коммерческую. Стоит ли это делать в 2018 году, МТБлогу рассказал заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрей Чернышев.

Инвестиции в недвижимость популярны среди белорусов, или заинтересованность падает?

– Инвестирование в недвижимость всегда внушало доверие. Деньги обесцениваются, а недвижимость остается. Да, в последние годы мы могли наблюдать за снижением цен и стоимости аренды, как жилой, так и коммерческой недвижимости. Но у нас не было раздутого ценового пузыря, а кризисные колебания на любом рынке – это естественный процесс. И сейчас мы наблюдаем период стабильности с предпосылками к началу роста. Те, кто планирует вложить деньги в недвижимость сегодня, может рассчитывать на доходность, как с аренды, так и с последующего роста стоимости своего актива.

Квартиры всегда ассоциировались с одним из самых надежных и понятных любому из нас вариантов вложения денег. Коммерческая недвижимость – более сложный инструмент, но, при грамотном подходе, более прибыльный. Все мы хоть раз в жизни сталкивались с необходимостью аренды жилья и периодически заходим в продуктовые магазины «у дома». Но лишь единицы задумываются о том, какой доход от аренды приносят собственникам квартира или торговое помещение, при том, что инвестирование в недвижимость само по себе сохраняет вложенные в ее покупку деньги, – рассказывает Андрей Чернышев.

На какой доход можно рассчитывать?

– Сегодня заработок на жилой недвижимости (из расчета в иностранной валюте) составляет порядка 4-5% годовых, для коммерческой (офисной и торговой) – 7-8%, а в некоторых случаях даже и выше. Эти цифры получены из анализа фактических цен сделок купли-продажи и последующей сдачи в аренду. Довольно неплохие показатели доходности, не правда ли? И это не учитывая того, что, скажем, приобретая квартиру для сдачи ее в аренду, вы всегда впоследствии сможете оставить ее своим детям.

По вашему опыту, какой процент покупателей приобретает недвижимость, чтобы инвестировать?

– В разный период времени доля инвесторов-физических лиц разная, и четкую цифру назвать сложно. Однозначно одно, несмотря на снизившиеся за 2015-2016 гг. цены и ставки, желающие вложить инвестиции в недвижимость остались. Но в основном они рассматривают коммерческую недвижимость – офисную и торговую.

Ваши советы по инвестированию в недвижимость.

– При покупке недвижимости для последующей сдачи в аренду важно приобрести не максимально дешевую квартиру, офис или торговое помещение, а максимально ликвидный объект – т.е. востребованный потенциальным потребителем. Именно поэтому при поиске подобных объектов по запросам инвесторов, мы не только смотрим на то, что предлагается в данный момент на рынке, но анализируем актуальные запросы арендаторов, чтобы определить текущую и прогнозируемую ликвидность того или иного объекта недвижимости.

Кроме того, инвестирование в недвижимость предполагает правильную оценку дополнительных затрат на ремонт помещения, меблировку, возможный простой помещения, ведь все это увеличивает себестоимость инвестиций, а значит, будет снижать доходность. Однако не стоит думать, что все объекты, нуждающиеся в проведение ремонта, будут невыгодными с точки зрения инвестиций. Все опять же, зависит от их рыночной ликвидности.

Как же определить насколько ликвиден объект?

– В двух словах этого не рассказать. Это как выбирать автомобиль с пробегом – вроде бы для неопытного взгляда он и красивый, и без дефектов, но после покупки может сильно «огорчить». Поэтому без помощи профессионалов рынка инвестирование в недвижимость может оказаться очень сложной задачей. Только специалисты подскажут, какие из объектов при росте цен на рынке будут на «вершине ценовой волны», а какие, в случае падения цен, будут оставаться наиболее стабильными.

Что происходило с ценами в прошлом году? Давайте начнем с жилой недвижимости.

– Все это время цены балансировали примерно на одном уровне, ежемесячные колебания составляют +/- 20$. На них влияет доля проданных готовых к проживанию квартир в общем объеме сделок. Средние цены сформировались вот на каком уровне:

– Покупатели получили финансовую поддержку в виде значительно более доступных кредитов, чем они были еще год назад. Это позволяет ориентироваться не только на минимальную цену на рынке, но и выбирать качество. В результате самыми интересными для покупки стали квартиры в домах, построенных после 2000 года, и квартиры, готовые к проживанию – с хорошим ремонтом, мебелью. Именно из-за этой переориентации покупательских предпочтений и увеличения доли сделок с более качественными квартирами, статистические данные по ценам сделок в последнее время несколько идут вверх. Такие инвестиции в недвижимость вызывают интерес.

– Ситуация на вторичном рынке жилья во многом зависит от объемов кредитования и кредитных ставок. Отсутствие реального роста доходов населения, а вместе с ними и возможности увеличения валютных накоплений, в ближайшем обозримом будущем не позволит ценам на жилье ощутимо вырасти. Мы видим некоторое увеличение стоимости современных квартир, его подогревают застройщики за счет поднятия цен на уже готовые новостройки. Но кардинально ситуация на вторичном рынке не изменится, более вероятно, что просто снизятся объемы ежемесячно заключаемых сделок, – рассказывает Андрей Чернышев.

Как обстоят дела с новостройками?

– В прошлом году спрос активировался, правда, снижение ставок кредитования подстегнуло цены. В конце лета они понемногу начали ползти вверх: уже к концу осени новостройки класса «Эконом» и «Стандарт» подорожали в среднем на 2%, а класса «Комфорт» и «Престиж» – на 3%, – говорит Андрей.

Что происходит на рынке коммерческой недвижимости?

– Здесь та же тенденция: цены и ставки стабилизировались. Объем рынка офисных площадей в бизнес-центрах Минска, по состоянию на начало января 2018 г. насчитывал 917 тыс. кв. м. Объем вакантных офисных площадей в бизнес-центрах Минска составлял порядка 25 тыс. кв. м.

– Что с ценами? Приемлемые для офисов класса «В» –1200-1300 USD/кв. м с НДС, для класса «С» – 750-850 USD/кв. м. с учетом НДС. В то же время в зависимости от конкретного офиса цены могут значительно варьироваться – все зависит от его рыночной ликвидности. Офисы классов «А» и «В+» не предполагают отчуждение отдельных офисов из состава бизнес-центра – только сдачу в аренду.

Средние арендные ставки, сформированные по факту совершаемых сделок находятся на следующем уровне:

  • класс «А» – 30 EUR/кв. м. с НДС
  • класс «В+» – 16 EUR/кв. м. с НДС
  • класс «В» – 10 EUR/кв. м. с НДС
  • класс «С» – 7 EUR/кв. м. с НДС

Есть еще торговая недвижимость, какие цены там?

– Существующий объем площадей торговых центров – 600 тыс. кв. м. Прирост рынка в 2017 году составил 53 тыс. кв. м., в 2018 ждем еще 86 тыс. кв. м. Средние цены (без учета торга) на торговые помещения:

  • 1 900 USD/кв. м. с НДС
    встроенные помещения, расположенные в центральном деловом районе Минска / на пр-те Независимости и пр-те Победителей
  • 1 600 USD/кв. м. с НДС
    Встроенные помещения, расположенные вдоль пр-та Дзержинского, ул. Притыцкого
  • 1 340 USD/кв. м. с НДС
    Встроенные помещения в густо населенных жилых районах города

– Как и в случае с любым другим объектом купли-продажи, для торговых помещений на вторичном рынке большое значение имеет их состояние. Но все же решающим фактором, напрямую влияющим на ценообразование и определяющим прибыльность торгового объекта, является его месторасположение. Чем ближе к торговому объекту проходят пешеходные потоки и выше их интенсивность, тем выше будет его стоимость. От этих факторов зависят и ставки аренды. В популярных торговых центрах аренда на помещения формата street-retail стартует от 15 EUR/кв. м. с НДС, а верхний предел для каждого помещения будет свой, – рассказывает Андрей.

Подытожим. Инвестирование в недвижимость – на что необходимо обращать внимание при поиске помещений?

– В первую очередь на их функциональное назначение. Самыми ликвидными будут помещения, имеющие двойное назначение – административно-торговое. Это позволит сдавать данное помещение в аренду как «офисным», так и «торговым» арендаторам. При этом предпочтение следует отдавать помещениям, имеющим отдельный вход и как можно большую площадь остекления – офисным арендаторам понравится хорошее естественное освещение, а торговые арендаторы смогут использовать оконные проемы в качестве витрин. Помещение должно быть подключено к центральному водоснабжению, канализации и иметь санузел. Наиболее востребованные среди арендаторов площади таких помещений составляют от 20 до 100 кв. м. Поэтому часто приобретается помещение максимального метража, а после разделяется на части и сдается разным арендаторам.

Стоит ли сейчас рассматривать инвестиции в недвижимость как источник пассивного дохода?

– Мы можем рассказать, чем характеризуется текущая ситуация на рынке жилой и коммерческой недвижимости, на какой уровень доходности можно рассчитывать в инвестиционных целях и помочь найти наиболее ликвидные объекты для инвестирования. А вкладывать деньги или нет – это уже индивидуальный выбор каждого.