Для самых смелых: покупаем квартиру в кредит и гасим его за счет сдачи в аренду

Инвестиции в недвижимость отличаются весьма привлекательной доходностью вкупе с невысокими рисками. За счет сдачи квартиры в аренду можно рассчитывать на доход 6-8% годовых в валюте – это существенно выше, чем по банковским вкладам, и сопоставимо с корпоративными валютными облигациями.

Однако для таких инвестиций нужен весомый стартовый капитал – цены на пригодные для жизни «однушки» в Минске стартуют от 40-45 тысяч долларов. Согласитесь, немногие обладают необходимой суммой для вложений. А что, если внести лишь часть денег, а остальное взять в кредит у банка? Да еще и подгадать таким образом, чтобы арендная плата полностью покрывала платеж по займу? При таком подходе первое время инвестиция не будет приносить прибыли, зато появляется возможность приобрести жилье с относительно небольшими вложениями, ну а через некоторое время – и заставить его приносить вам деньги.

Сегодня вместе с МТБлогом разберемся, насколько реалистичен такой вариант.

Выбирая квартиру для покупки под сдачу в аренду, обратим особое внимание на следующие моменты:

1. Расположение. Для многих потенциальных арендаторов близость к метро – один из наиболее важных аспектов.
2. Состояние. Нет смысла переплачивать за роскошную отделку, но и «бабушкин» ремонт – тоже не лучшее решение. Хорошо, если отделка будет свежей, хотя бы частично. Современная плитка, ламинат, чистая сантехника или аккуратные обои повысят привлекательность жилья.
3. Мебель. Хорошая новость заключается в том, что квартиры, как правило, продаются вместе с кухонной мебелью и плитой – каждая кухня уникальна, и перевозить ее на новую квартиру смысла нет. Но есть и не очень хорошая новость – остальную мебель, вероятно, придется покупать, а это дополнительные расходы. Иногда квартиры продаются вместе со всей обстановкой – это отличный вариант, который поможет существенно сэкономить.

Обычно при покупке жилья обращают внимание еще на ряд важных факторов: год постройки, материал стен, этаж и пр. Они важны, когда люди покупают квартиру для жизни. А вот для сдачи в аренду это не самые значимые характеристики. Временные квартиранты будут отталкиваться в первую очередь от расположения и «наполнения», остальное в большинстве случаев будет расцениваться как приятный бонус или незначительный минус. Вместе с тем, важно понимать, что через некоторое время вы можете столкнуться с необходимостью продать квартиру, а неудобный этаж и старый панельный дом снижают рыночную стоимость недвижимости. Впрочем, покупая квартиру с такими особенностями, вы уже изначально сэкономите некоторую сумму – эти нюансы изначально будут учтены в цене.

Три реальных сценария

Для примера и расчетов возьмем однокомнатную квартиру площадью 30 метров в шаговой доступности от метро «Каменная горка». Квартира стоит 45 тысяч долларов, продается вместе с мебелью и может похвастаться относительно свежим ремонтом: стеклопакеты, новые двери, ламинат и натяжные потолки. Непривлекательно выглядит разве что ванная – ниже мы расскажем, как привести ее в порядок за скромные деньги. А пока давайте считать.

Квартиру с такими характеристиками можно сдать в аренду за 250-300 долларов. Давайте возьмем средний вариант – 280 долларов в месяц.

Итак, нам нужен кредит, ежемесячный платеж по которому составляет 560 рублей. Многие банки сегодня предлагают займы на приобретение недвижимости под 14,5% годовых сроком на 20 лет. На таких условиях вы сможете взять в кредит 35 000 рублей или примерно 17 500 долларов. Таким образом, за счет собственных средств придется внести 27 500 долларов.

Рассмотренный вариант кредитования предполагает погашение основного долга равными долями. Проценты при этом начисляются на остаток долга, и по мере его погашения ежемесячный платеж будет снижаться. Если в первый месяц кредитования придется заплатить 569 рублей, то начиная со второго года платеж упадет до 548 рублей, с пятого – до 463 рублей и достигнет всего 148 рублей к концу 20-летнего срока.

Таким образом, инвестиция может начать приносить прибыль, даже если кредит еще не погашен – довольно скоро вы сможете забирать себе разницу между арендной платой и платежом, и она со временем будет только увеличиваться. Но есть и другой вариант: каждый месяц направлять всю арендную плату на погашение основного долга по кредиту и, таким образом, выплатить его досрочно.

При таком подходе вы полностью погасите кредит за 117 месяцев – то есть без малого 10 лет. При этом общая сумма переплаты снизится с 51 тысячи рублей до 30,5 тысяч. Как видим, кредит будет погашен быстрее и с меньшими затратами, однако прибыли на протяжении этих 10 лет вы не получите. Зато потом всю арендную плату можно будет без зазрения совести забирать себе.

Еще один вариант – рассчитать сумму кредита таким образом, чтобы арендная плата полностью покрывала проценты, и при этом погашать основной долг самостоятельно. Получится что-то вроде беспроцентного займа на недвижимость – неплохо, правда? В нашем случае при арендной плате в 560 рублей можно будет взять в кредит 46 тысяч рублей. По основному долгу за счет собственных средств придется платить 192 рубля в месяц, проценты будут покрыты деньгами от квартирантов. Как мы помним, по мере погашения основного долга снижаются и процентные платежи, поэтому здесь тоже можно погасить кредит досрочно или начать извлекать прибыль через некоторое время. При таком сценарии сумма первоначальных инвестиций за счет собственных средств сокращается с 27 500 до 22 000 долларов.

За счет аренды квартиры можно зарабатывать больше, если сдавать ее не длительный срок, а посуточно. Рассмотренный нами вариант жилья может стоить примерно 25 долларов в сутки или 750 долларов в месяц. Но это теоретически, на практике в любом случае регулярно будут случаться «простои», налог на посуточную сдачу однокомнатной квартиры в Минске составит 124 рубля в месяц, требования к отделке такого жилья обычно более высокие – то есть придется больше вложить в ремонт и мебелировку, а еще придется гораздо чаще встречаться с квартирантами и делать уборку после каждых жильцов. Цены на клининг в специализированных компаниях стартуют от 30 рублей за «однушку» – дороговато в нашем случае, так что придется справляться своими силами или нанять человека, который будет регулярно убираться и стирать за более скромную сумму. В зависимости от того, как вы организуете «бизнес-процессы», ежемесячный доход можно поднять до 350-500 долларов, но и хлопот будет гораздо больше.

Дополнительные расходы

Будьте готовы к некоторым тратам в дополнение к расходам на первоначальный взнос и погашение кредита. Например:

1. Комиссии агентам. Если вы будете пользоваться услугами агентств при покупке жилья или сдаче его в аренду, придется заплатить. Даже если вы этого не планировали, агенты могут возникнуть неожиданно – их объявлениями пестрят все сайты, связанные с недвижимостью. Услуги агентов обычно оплачивает покупатель квартиры или арендатор. В случае продажи недвижимости плата за услуги агентства часто включается в цену жилья. Например, в нашем случае с квартирой за 45 тысяч вполне может быть, что продавец готов на цену 44 тысячи, а еще 1 тысяча – это услуги агента. При сдаче квартиры в аренду стандартная цена составляет 100 долларов – их платит арендатор по факту подбора подходящей квартиры.
2. Госпошлины на оформление сделки. В зависимости от того, какие именно процедуры предстоит пройти, расходы могут составить примерно 5-15 базовых величин (127,5 – 382,5 рублей).
3. Налоги. Мы настоятельно рекомендуем сдавать квартиры только официально, по договору. В этом случае придется ежемесячно платить налог. Его размер зависит от расположения и площади жилья, в Минске он обычно составляет 20-30 рублей в месяц.
4. Косметический ремонт. Какие-то работы, вероятно, придется сделать сразу после покупки, какие-то – через некоторое время, при смене арендаторов. Здесь можно и нужно экономить. Например, в рассмотренном варианте квартиры «апгрейда» требовала ванная. Можно полностью заменить плитку и сантехнику – это обойдется около 2 тысяч долларов. А можно перефуговать плитку, заново эмалировать ванную и раковину, заменить смесители… Вуаля! – и за 300-400 долларов помещение заиграет свежими красками. Если ремонт нужен более серьезный, то рассчитывайте, что укладка ламината, переклейка обоев и установка натяжных потолков обойдутся минимум в 2-3 тысячи долларов.
5. Мебель и техника. Не исключено, что квартиру придется практически полностью обставить. Базовая мебель и техника (диван или кровать, шкаф, кухонный и рабочий столы, стулья, а также микроволновка и холодильник) встанут от 1500 долларов. Можно сэкономить в 2-3 раза, если поискать вещи, бывшие в употреблении. Еще один вариант – купить технику и мебель у продавца квартиры за небольшую плату.

Что еще нужно учесть?

• Вышеописанные расчеты носят приблизительный характер. Как мы уже писали, может меняться курс доллара или ставка по кредиту, особенно, если она привязана к ставке рефинансирования. В зависимости от этих изменений в реальности сделка может оказаться как более, так и менее выгодной.
• Если приобретаемая квартира будет выступать в качестве залога по кредиту, сдачу в аренду необходимо будет согласовать с банком.
• «Простои» будут случаться не только при посуточной аренде, но и при долгосрочной. Время от времени будут меняться квартиранты, и в месяц поиска новых жильцов расходы по обслуживанию кредита придется покрыть за счет собственных средств.
• Кредит – это серьезный инструмент и большая ответственность. Тщательно взвесьте все за и против перед тем, как оформлять кредитный договор.

Недвижимость лишней не бывает. Если ваши доходы и склад характера позволяют реализовать описанный план – стоит рассмотреть его всерьез. Желаем вам удачи и хороших квартирантов!

Мне понравилась статья Поделиться статьей Скопировать ссылку

Вы можете поделиться статьёй