Доля в квартире: права, обязанности и подводные камни

Обзавестись собственными квадратными метрами — мечта многих людей. Думая о решении квартирного вопроса, большинство из нас представляют собственную квартиру или уютный дом. Но вариантов гораздо больше. Например, можно стать обладателем доли в квартире. Многих такой расклад пугает — постарались развеять основные страхи. Разобрались, что такое доля в недвижимости, с какими рисками сталкиваются ее владельцы и какие возможности дает такой актив.

Что такое доля собственности в квартире

Документ, который регулирует интересующую нас тему, — это Гражданский кодекс Республики Беларусь. Ищем статью 246, где уточняется, что такое долевая собственность. Что здесь важно знать:

1. Квартира, которая находится в собственности двух или больше человек, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Если доля собственности каждого владельца четко определена — это долевая собственность, не определена — совместная.

Обратите внимание: доля не всегда равна изолированной комнате. Вы можете владеть и 20%, и 90% квартиры. На специализированных форумах часто встречаются такие вопросы: «Каковы права собственника 1/2 доли в квартире?», «Как высчитать свою долю в квартире?» и так далее.

Ваша доля — это отдельная комната? Тогда можно смело закрывать ее на ключ. Если нет, то вы не можете препятствовать другим собственникам перемещаться по всей жилплощади.

При этом кухню, балкон, прихожую, кладовку или ванную изолировать нельзя, это места общего пользования.

Когда возникает владение квартирой в долях? Можно выделить несколько основных причин:

1. Наследование недвижимости несколькими людьми.
2. Покупка жилья супругами или другими лицами в совместную собственность. 
3. Приватизация квартиры несколькими членами семьи.
4. Раздел имущества супругов в случае развода.

Как происходит развод в Беларуси: документы, процедура через ЗАГС и суд

Как определяются размеры долей? Позитивный вариант — по соглашению между собственниками, негативный — через суд. По умолчанию доли считаются равными, если другой вариант не предусмотрен законодательством или соглашением сторон.

Что может сделать собственник доли в квартире

Использование доли в квартире — важный вопрос. Давайте разберемся, что вы можете сделать с такой собственностью.

1. Жить там.

Главная сложность — у вас будут соседи, с которыми нужно уживаться, желательно мирно и без постоянных разборок. Ситуация будет проще, если в вашей собственности отдельная комната: закрыли ее на замок — и можно не волноваться о сохранности вещей и ценностей.

Что касается общего пространства, то здесь вам в помощь навыки дипломатии и четкое разделение обязанностей. Кто жил в общежитиях, тот помнит графики дежурств по уборке. Можно тот же принцип внедрить и тут.

Избежать конфликтов помогут раздельные лицевые счета для оплаты «коммуналки». Чтобы получить такой счет, придется сходить в ЖЭС, расчетно-справочный центр или товарищество собственников. С собой захватите паспорт и свидетельство о госрегистрации объекта недвижимости. Отдельные договоры можно заключить по всем коммунальным услугам: воде, электричеству и так далее.

2. Сдать в аренду.

Если вы задались вопросом, какие права дает доля в квартире, то помните: вы имеете право сдать такую недвижимость в аренду. Но есть условия:

• У вас в доле находится изолированная комната (или несколько комнат).
• Вы обязаны получить письменное согласие остальных собственников.

Кроме того, владельцы остальных долей жилплощади должны присутствовать при заключении договора найма жилого помещения. Это обязательное условие.

Никто из собственников не живет в этой квартире? Предложите сдать ее целиком, а доход поделить (пропорционально долям).

Можно ли сдать свою долю в аренду в обход других собственников? Нет, это незаконно. Соответственно, договор найма с арендатором вы заключить не сможете. Попытаетесь сдавать комнату без договора — владельцы остальных долей имеют право обратиться в милицию и налоговую.

3. Подарить.

Такой вариант тоже есть — для этого надо оформить дарственную.

Что важно знать, если у вас договор доли в квартире и вы хотите ее подарить:

• Договор дарения заключается у нотариуса.
• Если вы владеете долями в квартире вместе с супругом/супругой, придется получить их согласие.
• Договор нужно обязательно зарегистрировать в госорганах.

Не могут подарить свою долю несовершеннолетние владельцы, а также люди, признанные недееспособными.

4. Продать.

Можно ли продать долю в квартире? Да, можно, права человека, имеющего долю в квартире, это позволяют. Но придется ответить на ряд вопросов.

Первый из них — продавать только долю или всю квартиру целиком? У второго варианта больше шансов на успех: комнаты или доли не так популярны на рынке. Но придется уговорить пойти на сделку остальных собственников.

Справились с этим успешно — можно делить вырученные средства. Здесь работает тот же принцип, что и с арендой: полученные деньги делятся пропорционально долям.

Не удалось уговорить другим собственников? Можно продать только свою долю.

Здесь важно знать один принцип: другие собственники имеют приоритет, то есть им вы должны предложить сделку в первую очередь. Это нужно сделать до того, как вы пойдете в агентство по недвижимости или выложите объявления о продаже на специализированных сайтах.

При этом условия продажи должны быть одинаковыми для всех. Объясняем: вы не можете предложить другим собственникам купить долю за 30 тысяч долларов, получить от них отказ, а потом продать эту долю постороннему человеку за 15 тысяч долларов.

Скрыть сумму не получится: когда вы решите продавать собственность, то обязаны отправить письменное извещение (через нотариуса) другим владельцам долей. В этом документе прописываются условия сделки: сроки, сумма и даже способ оплаты.

Зачем нужен нотариус? Чтобы подтвердить получение извещения адресатами или задокументировать отказ. За его услуги придется заплатить 2 базовые величины (в 2025 году это 84 рубля).

Какие варианты есть у владельцев остальных долей?

1. Купить вашу долю. Если согласились несколько человек, вы можете выбрать, кому продать.
2. Отказаться от получения извещения. Нотариус зафиксирует отказ, и это засчитают как надлежащее извещение владельца доли.
3. Отказаться от покупки. Отказ тоже нужно задокументировать: все владельцы долей должны подписать отказ от предложенной доли в присутствии нотариуса.

После получения письменного извещения у других собственников есть месяц на принятие решения. Если в течение этого времени никто из них так и не созрел на покупку, вы можете искать покупателя на рынке.

Не забываем: снижать цену своей доли вы не имеете права. Если продадите дешевле, другие собственники могут обратиться в суд, и сделка будет признана недействительной.

Торговаться с покупателем нельзя? Можно, но это удлинит время сделки. Вы должны будете сообщить другим собственникам о понижении цены и снова дать им месяц на раздумья.

Права и обязанности владельца доли в квартире

Начнем с того, какие права владельца доли в квартире важно знать.

Первое (и главное) — у вас есть право на пользование и распоряжение своей долей. Каждый совладелец вправе пользоваться квартирой пропорционально своей доле. Вы можете там жить, сдать ее, подарить или продать (но помним про получение согласия от владельцев остальных долей).

Еще один важный момент — вы имеете право прописать в такой квартире своего несовершеннолетнего ребенка. Получать согласие остальных собственников не нужно.

Кроме того, вы имеете право получать часть дохода, если квартира (полностью, а не только одна из долей) сдается в аренду.

Права собственника доли в квартире также предполагают, что вы можете требовать от других жильцов соблюдать порядок при использовании имущества.

Кроме прав, у вас будут и определенные обязанности. К примеру, вы обязаны участвовать в расходах на содержание квартиры (сумма зависит от размера вашей доли).

Кроме того, вы обязаны соблюдать правила пользования жилым помещением. Также вы должны соблюдать права других собственников: например, нельзя продавать свою долю без их ведома или закрывать на замок общие пространства в квартире.

Своевременная оплата «коммуналки» — тоже важная обязанность (помним про раздельные лицевые счета, которые спасут от большого количества скандалов и ссор с другими жильцами).

Юридические моменты владения долей в квартире: риски и трудности

Главный риск очевиден: это конфликты с остальными собственниками. Споры из-за оплаты коммунальных услуг или содержания общего имущества, решения по поводу ремонта или покупки бытовой техники — все это может сильно вымотать нервы.

Еще одна проблема — попытки разделить квартиру на доли. Очень редко доли по метражу хорошо делятся на изолированные комнаты, в большинстве случаев чьи-то права все равно будут нарушены, и это нескончаемый источник конфликтов и судебных тяжб.

Также без согласия других собственников невозможно продать или сдать в аренду свою долю. Если у вас с ними конфликт, получить такое согласие будет непросто.

Доля в квартире — это действительно проблемный актив. Но если знать свои права и обязанности, а также уметь договариваться с другими собственниками, и от такой недвижимости можно получить прибыль.

Поделиться статьей Скопировать ссылку

Вы можете поделиться статьёй