Как выбрать квартиру под арендный бизнес? Правила, расчеты и доходность

Многие люди, мечтающие о финансовом благополучии, считают сдачу квартиру в аренду приятным и беспроблемным пассивным доходом. Так ли это на самом деле? Какую квартиру покупать? Как планировать арендный бизнес? Выгодно ли это на самом деле?

Разбираемся сегодня вместе с МТБлогом.

Почему инвестиции в недвижимость?

В современном мире есть много инвестиционных инструментов, от гособлигаций до криптовалюты. Почему же люди до сих пор вкладывают деньги в «бетон»? На это есть несколько причин:

• Понятность. Все окружающие понимают и принимают идею покупки квадратных метров. Она не несет в себе культурного шока, в отличие от покупки биткоина.
• Историческая надёжность. Как ни крути, недвижимость – один из древнейших способов накопления и сохранения денег, который более-менее гарантировано приносит свои плоды.
• Простота использования. Каждый из нас хотя бы в теории знает, как сдавать квартиру.

Итак, допустим, деньги и желание создать себе пассивный доход есть. Как же выбрать квартиру?

Посуточно или долгосрочно?

Первая вещь, с которой нужно определиться будущему инвестору – вид сдачи в аренду. Существует два основных вида аренды квартир: долгосрочная и посуточная.

Исходя из этого, варианты бизнеса и требованию к жилью принципиально отличаются. Арендаторы в долгосрочной аренде обращают внимание на:

• Комфортный район. Предпочтение отдается спальникам, в которых есть развитая инфраструктура.
• Низкие коммунальные платежи.
• Однокомнатные и двухкомнатные квартиры. «Трешки» выбирают достаточно редко.
• Состояние ремонта и наличие бытовой техники. Арендаторы будут жить в вашей квартире постоянно, так что комфорт важен.
• Продуманность планировки. Отлично, когда в квартире есть разделенные зоны и там жить «удобно».

Если говорить о базовых свойствах квартиры, которую собираются сдавать посуточно, то они несколько иные:

• Критично важно расположение. У вас может быть супер-уютная и недорогая квартира, но немного арендаторов решатся ехать в отдаленный район. Идеально, если недвижимость под посуточную сдачу находится возле вокзала, известных достопримечательностей или станции метро. Если ни одного из этих пунктов нет, то вряд ли квартира будет популярна среди командировочных и туристов.
• «Яркость» квартиры. Здесь мы говорим не о буквально салатовом цвете, а о том, что квартира должна «зацепить», выделиться из сотен предложений. Для понимания конкурентной среды лучше зайти на Airbnb и полистать предложения. Там же, кстати, можно и определиться со стоимостью аренды.
• Количество спальных мест. Обычно этот критерий достаточно часто выбирают арендаторы. Если есть дополнительный раскладной диванчик – это неоспоримый плюс.

К особенностям такого дохода отнесем постоянную включённость собственника, непрерывный поиск новых клиентов и общение с ними. По поводу включённости – речь идет о поддержании квартиры в достойном виде и уборке за жильцами после выселения. Также учитывайте, что за бронирование через сайты-агрегаторы нужно будет платить комиссию, и кому-то придется постоянно встречать и провожать новых людей.

Вторичка или новострой?

Каждый из вариантов имеет свои достоинства и недостатки. Новое жилье стоит дороже, чем квартира в домах советских лет. С другой стороны, новые квартиры имеют намного более долгий срок службы и перспектив в будущем.

Отдельно стоит вопрос ремонта – в новостройку нужно закладывать бюджет на превращение бетонной стяжки в уютное гнездышко, а квартиру на вторичном рынке можно купить полностью готовую или обойтись мелким косметическим ремонтом. Между строк здесь также появляется категория ресурсов инвестора – каждый человек по-своему реагирует на стресс и имеет свой запас психологической прочности и времени.
Свежий современный ремонт позволит сдать квартиру дороже, но и первоначальные инвестиции будут более существенными.

Доходность долгосрочной аренды

 Если взять однокомнатные квартиры в Минске, то по нынешним ценам «вторичку» с ремонтом можно купить за 50 тысяч долларов. В такую же сумму обойдется скромная однушка в новостройке с черновым ремонтом.

В среднем цена месячной аренды такой квартиры – 250 долларов. Это значит, что за год аренды инвестор вернет 3000 долларов. А полностью средства, заплаченные за квартиру, вернутся за 16,5 лет. Подсчет грубый – мы не учитываем ухудшающийся ремонт, ломающуюся технику и меняющиеся цены на рынке жилья. К слову, 3000 долларов с квартиры за 50 000 – это 6% годовых. Стоит учесть, что квартира в любом случае будет вашей собственностью, вы сможете при необходимости сами в ней жить или через какое-то время продать дороже, чем купили.

Если покупаем новостройку без отделки, собственник квартиры должен вложить еще около 15-20 тысяч долларов в ремонт. Квартиру можно будет сдать за 300-400 долларов, в итоге срок окупаемости будет примерно такой же, как и с недорогой «вторичкой».

Доходность посуточной аренды

Если брать исходную сумму в 50 000 долларов и сдавать квартиру посуточно, то в среднем сутки в белорусской столице стоят 25 долларов. Если предположить, что 10 из 30 дней квартира будет «работать», то получатся те же 250 долларов в месяц и 3000 в год. Однако «мороки» с такими недолговечными квартирантами на порядок больше. Кроме того, в посуточной аренде собственник жилья оплачивает коммунальные платежи, в то время как арендаторы на долгий срок платят за себя сами.

_

Универсальной формулы высокого пассивного дохода нет даже в инвестициях в недвижимость. Однако такой способ приумножения финансов работает. Помните, что подобный проект требует детальных просчетов, учета рисков и некоторого везения. Серьезных вам активов и весомых дивидендов!

Мне понравилась статья Поделиться статьей Скопировать ссылку

Вы можете поделиться статьёй