Кто-то водит трамвай, кто-то работает в банке, а кто-то неплохо зарабатывает на сдачи квартир в аренду. Стоит или нет вкладываться в ремонт арендного жилья, чтобы выставить за квадратные метры более увесистый ценник? В этом вопросе мы разбирались вместе с Александром Андрияновым, главой минской инжиниринговой компании «Надежный дом», которая специализируется на управлении строительством.

Безвиз работает на арендодателей

Для начала разберемся в ситуации в целом. Основной тренд сегодня – постепенный рост стоимости аренды для всех категорий жилья. В начале 2019 года также наблюдалось увеличение спроса на квартиры большего метража.

– Рынок аренды белорусской столицы тесно связан с рынком недвижимости. Как только начинают дорожать квартиры, растет и стоимость аренды. Данную ситуацию мы наблюдали в 2018 году. Так, самые ликвидные однокомнатные квартиры на вторичном рынке подорожали в среднем на 6%. Соответственно, стоимость аренды поднялась на 6-10% в зависимости от сегмента, рассказал Александр Андриянов.

Минск становится по-настоящему европейской столицей. Поток туристов увеличивается, на что повлияла отмена виз. В результате растет спрос на посуточную аренду. Особенно это касается недвижимости в «пешеходном» центре города: в районе Осмоловки, Карла Маркса, Энгельса и т.д.

Окупится лет за 6

Итак, цена на арендное жилье сегодня растет сама собой. Но что все-таки насчет ремонта в квартире, которую вы планируете сдавать?

Конечно, его стоимость зависит от того, что вы хотите увидеть в итоге. Одно дело, если предыдущие жильцы довели квартиру до абсолютно непригодного состояния, а другое – если речь идет о «косметике», чтобы новые жильцы не чувствовали присутствия своих предшественников.

Проанализировав предложения на рынке, мы вышли на следующие цифры по стоимости ремонта:

  • Косметический ремонт (комплекс работ) за метр квадратный от 80 BYN (то есть от 3200 BYN за квартиру площадью 40 метров). Сюда будет входить смена обоев, покраска стен в кухне и санузле, обновление покрытия на полу.
  • Капитальный ремонт (комплекс работ) за метр квадратный от 140 BYN (то есть от 5600 BYN за квартиру площадью 40 метров). В капитальный ремонт, помимо «косметических» процедур, войдет замена коммуникаций: трубы в санузле и кухне, электропроводка, окна и двери при необходимости. Такой сценарий будет иметь место в ветхом жилье и так называемых «хрущевках».
  • Евроремонт (комплекс работ) за метр квадратный от 180 BYN (то есть от 7200 BYN за квартиру площадью 40 метров). При евроремонте предусмотрены материалы более высокого качества, дизайнерский подход, замена мебели и, конечно, полный комплекс клининга.

Что касается стоимости самих материалов, то она может быть самой разной. От бумажных обоев по 6-7 рублей до стекловолокна за 250 рублей за рулон, от ламината за 15 BYN за метр квадратный до паркета за 200 рублей м кв.

Отдельный бюджет нужно заложить на мебель и базовую технику: диван, шкаф, холодильник, стиральная машина и прочие необходимые вещи даже по самым минимальным ценам обойдутся не менее 2000 BYN. Также не стоит забывать, что клей, грунтовка, подложка под полы и прочие неотъемлемые материалы тоже стоят денег.

Случай из практики (ремонт со сменой мебели)

Ремонт в трехкомнатной квартире площадью 85 «квадратов» по улице Рафиева в 2018 году обошелся заказчику в $14 тыс. До ремонта клиент сдавал квартиру за $300 в месяц, после ремонта – за $500 (долгосрочная аренда). Разница в доходах – $2400 в год. Таким образом, стоимость ремонта окупится через 5,8 года. Это средний срок окупаемости для Минска.

Уменьшить срок окупаемости ремонта можно, если сдавать квартиру посуточно. Но в таком случае уже встанет вопрос заполняемости: нужно будет работать над поиском клиентов, чтобы жилье не простаивало.

Жильцам на откуп

Ремонт в вашей пыльной «двушке» можно затеять самому, нанять профессионалов или отдать наведение порядка на откуп жильцам, а расходы на ремонт зачесть в арендную плату. Как правило, данная ситуация возникает, когда речь идет о долгосрочной аренде.

Плюс для владельца жилья: он получает модернизированное жилье, не тратя при этом собственного времени на ремонт.

Плюс для арендатора: проживание в жилье более высоких потребительских качеств, кроме того, экономия на аренде. Ведь квартиросъемщик, как правило, занимается ремонтом сам и не учитывает стоимость своего времени.

Основной минус – в восприятии. Арендатор, как правило, хочет сделать дешевле, арендодатель – не всегда.

Случай из практики
Семья заселилась в квартиру, где надо было менять кухню. Договорилась с владельцем жилья о том, что сделает ремонт в счет арендной платы. Но при обсуждении стоимости возникла проблема: жильцы хотели поставить плиту фирмы «Гефест», а арендодатель – фирмы «Электролюкс». Последний руководствовался тем, что разница в цене не столь велика, но квартира с «Электролюксом» будет более ликвидной для последующей сдачи. У арендатора же цель потратить как можно меньше.

В таких случаях важно заранее четко согласовать условия ремонта и внешний вид будущего интерьера. И арендодателю останется только проконтролировать исполнение, – советует эксперт. 

К слову, формат «ремонт в счет аренды» очень распространен на рынке коммерческой недвижимости. Многие офисы сдаются без отделки. Когда арендатор заходит, он получает арендные «каникулы» на 1-2 месяца, то есть освобождается от оплаты. За эти деньги делается ремонт эконом-класса.

Транспортная доступность VS свежий ремонт

Частенько видишь на рынке варианты квартир, которые не блещут интерьерами, но сдаются в аренду по очень высокой цене под лозунгами «метро в 2-х шагах», «3 минуты и вы в историческом центре Минска» и так далее.

Транспортная доступность – очень важный фактор, который сказывается на стоимости аренды жилья, – подтверждает Александр Андриянов. – В то же время, если речь идет о долгосрочной аренде (например, молодая семья решила снять квартиру на длительный срок) то основной фактор выбора арендного жилья – стоимость. Транспортная доступность и состояние жилья отходят на второй план. Объясняется просто – лишних денег ни у кого нет. Люди готовы мириться с бытовыми сложностями. Поэтому так популярны варианты «однушек»-«двушек» за $250-300.

Если речь идет о краткосрочной аренде (например, турист приехал на Европейские игры), то здесь основной фактор – состояние жилья, затем – транспортная доступность. Турист скорее выберет более «свежее» жилье где-нибудь в районе метро Каменная горка, нежели остановится в ветхом доме в центре города. Реалии рынка таковы, что сдать посуточно неотремонтированное жилье почти невозможно.

Вместо вывода

Несмотря на то, что сейчас в Минске много недорогого ветхого жилья, все же есть сегмент клиентов, которым оно не подходит, и есть устойчивая потребность в квартирах с хорошим ремонтом. И спрос, по наблюдениям эксперта, все больше смещается в сторону качественного жилья. Поэтому, если вы хотите извлекать больше прибыли из арендной недвижимости – в нее нужно вкладываться. Однако помните, что инвестиции будут отбиваться довольно долго.

Читайте нас в Telegram и первыми узнавайте о новых статьях!