«Долевка», облигации, уступка от подрядчика… Как построить квартиру с минимальными рисками?

Время чтения: 7 минут (-ы)

Купить жилье в Беларуси – задача не из простых, ведь далеко не у каждого под матрасом лежит достаточная сумма для покупки целиком. Чтобы не платить все сразу, можно квартиру построить. МТБлог разобрался в вариантах строительства и выяснил, как обзавестись жильем с наименьшими рисками.

Конечно, купить готовую квартиру в новостройке быстрее всего. Однако для этого нужно немало средств. Чтобы сэкономить и растянуть платежи, можно сыграть в долгую и подождать, пока дом, в котором хочешь жить, построится. Здесь есть несколько вариантов:

• Долевое строительство
• Жилищные облигации
• Уступка от подрядчика

Рассмотрим каждый из них.

Долевое строительство

Долевое строительство – это инвестирование в будущую недвижимость. Застройщик таким образом привлекает денежные средства от физических лиц (дольщиков) для строительства жилой недвижимости. Привлеченные деньги застройщик впоследствии возвращает дольщикам квадратными метрами, то есть готовыми квартирами.

ВРЕЗКА. Юридически долевое строительство регулируется Указом Президента «О долевом строительстве в Республике Беларусь» от 10.12.2018 № 473.   

Сам процесс не сильно отличается от покупки квартиры: вы отдаете деньги застройщику, он в установленные договором сроки сдает вам готовую квартиру. Как и при обычной покупке, можно участвовать в долевом строительстве с привлечением кредита, лизинга и рассрочки. Важное отличие от покупки в том, что необязательно отдавать всю сумму сразу, можно по частям, согласно договору. И чем раньше вступать в долевое строительство (например, на стадии котлована), тем дешевле обойдется квартира.

Проверяем информацию о застройщике

До подписания бумаг проверьте данные о компании-застройщике: время существования компании, опыт строительства, то есть сданные ранее дома, отзывы других дольщиков, инвесторов. Если вы знаете хотя бы полное название организации, то можно проверить в интернете юридическую информацию. По номеру регистрации или юридическому названию данные можно найти здесь.

Для заключения договора на участие в долевом строительстве застройщик не должен иметь задолженности по налогам и сборам, :

• документы на землю, на которой будет построен дом (о праве собственности или аренде земельного участка);
• проектную декларацию и подтверждение ее опубликования;
• проектную документацию, прошедшую государственную экспертизу;
• договор строительного подряда на строительство многоквартирного жилого дома и (или) иных объектов недвижимости (этот документ не нужен, если строительство ведется застройщиком собственными силами, но такое сейчас встречается редко);
• извещение о получении уведомления о производстве строительно-монтажных работ и регистрации объекта строительства органами государственного строительного надзора (за исключением объектов строительства, на которых не осуществляется государственный строительный надзор).

Все эти документы вам должны предоставить по требованию в офисе или отделе продаж.

Заключение договора

Если юридические данные в порядке, новости и отзывы внушают доверие, можно заключать договор. В документе должно быть прописано примерно следующее: «Застройщик за счет средств дольщика обеспечивает строительство (жилого, нежилого помещения, иного объекта недвижимости) по определенному адресу, с определенным количеством комнат и квадратных метров (далее – объект долевого строительства), имеющего характеристику согласно приложению 1 в соответствии с проектной документацией, и по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передает объект долевого строительства дольщику. В случае невыполнения отделочных работ указать, какие из них не выполняются».

Проще говоря, речь идет о том, что застройщик взял деньги у дольщика и должен в срок сдать квартиру с определенными параметрами. Дольщик должен заплатить указанную в договоре сумму и принять у застройщика по правилам, указанным в договоре.

В договоре также указывается метраж жилых и нежилых помещений и прочие важные условия – от графика платежей до гарантийного срока.

Утвержденный проект договора между застройщиком и дольщиком есть в Постановлении Совета Министров от 12.03.2019 №156.

За нарушение сроков строительства, застройщик несет финансовую ответственность перед дольщиком в форме пени 0.01-0.03% от стоимости квартиры за каждый день просрочки сдачи.

Передача квартиры дольщику

На завершающем этапе застройщик еще раз измеряет реальные жилые площади и пересчитывает стоимость, так как из-за некоторых нюансов параметры могут немного измениться. Если «квадратов» окажется больше, чем планировалось, придется доплатить.

Если дольщик видит какие-либо нарушения, несоответствия, то застройщик обязан это устранить за собственный счет в течение 3-х месяцев или возместить расходы по устранению недостатков.

Приемка завершена с момента подписания сторонами акта приемки-передачи объекта долевого строительства. Тогда же обязательство застройщика считается исполненным, а дольщик становится полноправным собственником квартиры.

Дания Рузыева, юрисконсульт «ТВОЯ СТОЛИЦА.НОВОСТРОЙЦЕНТР»:

«Среди плюсов долевого строительства можно отметить :

• Вступая в строительство с котлована, можно сэкономить. Чем выше степень готовности застройки, тем дороже квадратный метр.
• Жесткая регуляция государством процесса долевого строительства. Риски при таком строительстве минимальны.

Минусы здесь тоже есть:

• Строительство может затянуться. Застройщик по объективным причинам может продлить время строительства.
• Увеличение цены за квадратный метр. Это возможно в двух случаях: при изменении законодательства об уплате косвенных налогов, если они оказали влияние на цену договора; и при увеличении прогнозных индексов цен в строительстве».

Вадим Тачкин, управляющий ООО «ВИВА КАПИТАЛ ИНВЕСТ»

«Во всем есть свои плюсы и минусы, но в долевом строительстве преимуществ для покупателя недвижимости все-таки больше.

Во-первых, это цена. На этапе «котлована» ты покупаешь современный объект недвижимости, построенный и зарегистрированный по современным законам. Покупаешь дешево. Одновременно с этим ты рискуешь, ждешь, пока твоя фантазия превратится в ключи.

Я часто говорю: «сэкономишь на котловане, но потратишь на валидоле». За время ожидания можно поседеть. Но если проанализировать историю, то пирамид, как таковых у нас не было, никто не остался без жилья.

Во-вторых, это соседи. Все, кто живет с тобой в одном доме, его купили. Встретить асоциального персонажа на лестничной клетке – вероятность минимальная. Это если мы говорим про коммерческое строительство – для этого нужны деньги. Так как соседи адекватные, с ними можно договориться. Например, поставить камеры, посадить консьержа в холле.

В-третьих, это места общего пользования: паркинг, окружающее обустройство. Покупая такой товар, дольщик покупает свою среду обитания. Люди, купившие квартиры в 2000-ых, сейчас снова хотят купить новострой. Потому что у этих людей есть деньги, они путешествуют, видят, как можно жить, и хуже этого уровня жить уже не хотят.

В-четвертых, это актив. Покупая новую машину, мы знаем, что она какое-то время еще будет актуальной, новой. То же самое и с жильем, новострой не потеряет в стоимости в ближайшие 10 лет. А покупая жилой фонд 70-ых годов, ты покупаешь скорее проблемы.

По словам эксперта, недостатков у долевого строительства мало:

• Можно связаться с неблагонадежным застройщиком, хотя риски этого невелики.
• Помните, что дешевое не может быть качественным. Здесь нужно обращать внимание на отзывы о застройщике, условия отделки, установленное оборудование. Если вы покупаете жилье с ценой по 800$ за квадратный метр, то будьте готовы доделывать. То, что вы сэкономили, придется потратить на самостоятельный ремонт, материалы.  

Жилищные облигации

Жилищные облигации тоже являются инструментом привлечения денежных средств застройщиком на строительство жилых зданий. По сути, это ценные бумаги, которые подтверждают тот факт, что их владелец внёс определённую сумму денежных средств на строительство некоторого количества квадратных метров квартиры или иного жилья.

У каждой облигации есть номинальная стоимость в определенной валюте и количество квадратных метров, стоимость которых эквивалентна стоимости облигации. Например, облигация стоит 1000$ или 1 квадратный метр в определенном жилом здании.

Для покупки недвижимости, таким образом, необходимо изначально обратиться к застройщику и подписать с ним договор. В документе должны быть подробно прописаны:

• Условия сделки
• Права и обязанности сторон
• Сроки выполнения работ
• Штрафные санкции в случае недобросовестного исполнения своих обязанностей одной из сторон

Вы спросите, где здесь гарантия, что кто-нибудь не купит еще раз эти же облигации? Покупка жилищных облигаций всегда фиксируется в депозитарии, что исключает двойную продажу квартир с использованием ценных бумаг.

Далее процесс идет так же, как и в случае с долевым строительством.

Преимуществами жилищных облигаций являются:

• Свободный график покупки облигаций.

Облигации можно выкупать в процессе строительства по мере собственных финансовых возможностей, а не сразу или согласно графику платежей.

• Гарантия возврата вложенных финансов в случае, если строительство не будет завершено, как прописано в договоре. Если застройщик не в состоянии вернуть деньги самостоятельно, за него это сделает страховая компания. Однако возможна ситуация, что вернут на 30% меньше, чем заплатили при покупке облигации, т.к. эмитент продавал по стоимости номинала+30%, а деньги возвращают по номиналу.
• Стоимость облигации не меняется со временем (хотя инфляция идет своим чередом).
• Облигаций не может быть выпущено больше, чем реально запланированных квадратных метров в площади строительства.
• Госорганы тщательно проверяют все компании, которые занимаются эмиссией ценных бумаг, следовательно, такому застройщику можно доверять.
• Облигации можно продать на вторичном рынке ценных бумаг.

Возможные риски жилищных облигаций:

• Они могут быть выпущены застройщиком до прохождения всех согласований с местными властями. Однако даже если строительство будет отменено или остановлено, страховая компания выплатит неустойку владельцу облигаций. Чтобы не попасть в неудобную ситуацию, изначально проверьте документы на землю и необходимую проектную документацию.

Вадим Тачкин, управляющий ООО «ВИВА КАПИТАЛ ИНВЕСТ»

«Жилищная облигация – это ценная бумага, которая продается по рыночной стоимости, но она обеспечена номинальной стоимостью. По большому счету, покупая жилищные облигации, вы становитесь инвестором ценных бумаг, а не покупателем жилья. Суть в том, чтобы выгодно перепродать ценные бумаги, а не купить квартиру. Мало кто покупает ценные бумаги, чтобы обналичить их в квадратные метры. Для застройщика это способ реинвестировать в будущее.

Деньги за облигации застройщик получает на расчетный счет, соответственно, это позволяет инвестировать в будущее. Такие деньги могут быть потрачены не на конкретное жилье, а на что-либо другое. Такие истории уже были, когда вкладывали в жилищные облигации, а строили за эти деньги не конкретное жилье, а объекты с ним связанные: паркинг, придомовое обустройство.»

Уступка от подрядчика

Компания-застройщик нанимает подрядчиков для выполнения каких-либо работ, а рассчитывается с ними готовыми квартирами. Так вот, эти подрядчики имеют право на продажу квартир, чтобы выручить деньги за свои товары или услуги. Схема покупки квартир у подрядчиков или субподрядчиков застройщика является одной из самых рискованных на рынке первичного жилья. Договор между застройщиком и подрядчиком действует только тогда, когда компании сотрудничают. Как только возникает какое-либо нарушение, ссора, непонимание, договор рискует оказаться расторгнутым, а значит, новый владелец квартиры тоже останется ни с чем.

Если квартира на момент покупки уже готова, то должен заключаться договор купли-продажи, который регистрируется в БРТИ. Это гарантирует передачу квартиры новому владельцу и избавит от проблем.

Если строительство еще идет, то между застройщиком и подрядчиком заключается договор долевого строительства. Он регистрируется в местных исполнительных органах. А подрядчик может продать будущее жилье через:

• заключение договора уступки прав и обязанностей
• подписание дополнительного соглашения к договору долевого строительства (меняется дольщик в договоре) и предварительного договора. Этот документ тоже регистрируется в исполкоме.

Оба документа являются трехсторонними, то есть, кроме покупателя и подрядчика, застройщик обязательно должен участвовать в подписании такого договора. Это исключает возможность повторной продажи или утери прав.

Вадим Тачкин, управляющий ООО «ВИВА КАПИТАЛ ИНВЕСТ»

«Договор уступки самый дешевый, но самый рискованный. Раньше в законодательстве был запрет на переуступку. Сейчас запрета нет, и этим многие пользуются. Предмет сделки – это бартерные квартиры, которыми заказчик платит за работу. Суть сделки сомнительна, потому что неоплаченный товар – квартиру – у застройщика переуступают покупателю. В конечном плане покупатель приобрел право требовать квартиру, которая никем не была оплачена.

Своим знакомым я категорически запрещаю такой договор. Если на квартиру цена занижена, то надо насторожиться.

__

Известную поговорку при строительстве жилья можно перефразировать так: «Больше знаешь – крепче спишь». Добросовестных вам застройщиков!

Читайте нас в Telegram первыми узнавайте о новых статьях!