Оценка земельного участка: как не попасть в ловушку при покупке

Время чтения: 9 минут (-ы)

Надежная оценка земельного участка — важный этап перед покупкой. Узнайте, как правильно определить рыночную стоимость участка, учесть все факторы и избежать возможных рисков. Наши советы помогут сделать выбор осознанным и обезопасить вашу инвестицию.

Желание иметь свой участок возникает у многих. Однако успешность сделки зависит не только от желания и возможностей. Процесс покупки – сложный, полный юридических и бюрократических нюансов. Но если ответственно подойти к делу, то в скором времени вы будете наслаждаться жизнью на собственной территории.

Как подготовиться к покупке земельного участка и что нужно знать при его оценке – разбираемся ниже.

Основные моменты при покупке земельного участка

Когда задумываешься о покупке земельного участка, то первым вопросом стоит: “где его можно приобрести”. Возможны два варианта: у частного собственника или через аукцион.

Помимо покупки существует вариант получения земельного участка бесплатно и вне торгов. Такой опцией могут воспользоваться многодетные семьи из Минска, или семьи, находящиеся в регионах, стоящие в очереди на улучшение условий.

Перед покупкой земельного участка важно определить:

• Целевое назначение;
• Границы и форму участка (существуют участки, состоящие из нескольких наделов, расположенных на расстоянии друг от друга);
• Размер земельного участка.

С 1 января 2023 года в новой редакции Кодекса Республики Беларусь о земле указаны пределы площади земельных участков. Они варьируются в зависимости от нахождения в определенной местности:

• В Минске, областных центрах и городах областного подчинения – до 15 соток;
• В поселках городского типа и остальных городах – до 25 соток;
• На территории сельской местности – до 1 гектара.

При покупке участка также нужно узнать, к какой категории земельных территорий он относится. И четко представить себе, для чего он будет применен во время вашего пользования. Это один из самых значимых пунктов, поскольку от этого будут зависеть ваши права и обязанности. Важно, что земельный участок может использоваться только в соответствии с целью, для которой он предоставлен, это установлено на законодательном уровне.

По своему целевому назначению земля может быть следующих видов:

• Огородничество;
• Ведение личного подсобного хозяйства;
• Обслуживание хозяйственных построек;
• Строительство и обслуживание индивидуального жилого дома;
• Строительство и обслуживание блокированного жилого дома;
• Ведение коллективного садоводства и дачного строительства.

Имейте в виду, что любой земельный участок может быть изъят в нуждах государства, несмотря на то, что земля может быть частным или пожизненно наследуемым владением. Такое может случиться, если на этом месте будут строить объект республиканского/местного масштаба, или в том случае, если появится инвестор для строительства сооружения в рамках развития административной единицы.

В такой ситуации компенсация за изъятое земельное владение возмещается за счет бюджета лишь собственникам, а если вы являетесь просто пользователем с наследуемым правом владения — компенсации не будет.

Полную информацию и нормы, регламентирующие земельные отношения в Беларуси вы можете изучить в Кодексе о земле.

Проверка документов при покупке участка

Перед заключением договора о купле-продаже земельного участка важно провести тщательную проверку документов, которые следует потребовать у продавца. Перечень следующий:

• Правоустанавливающий документ;
• Кадастровый паспорт;
• Разрешение уполномоченного государственного органа на строительство (дачное или индивидуальное жилищное строительство);
• Выписка из ЕГР (единый государственный регистр юридических лиц и индивидуальных предпринимателей);
• Документ, который подтверждает отсутствие нарушения преимущественного права покупки земельного участка;
• Выписка о добросовестной уплате налогов и отсутствии задолженностей.

В роли продавца может выступать как юридическое лицо, так и физическое. Если покупаете землю у юридического лица, то проверьте еще уставные документы. Во втором случае обязательно нужно проверить документы, удостоверяющие личность физического лица.

Рекомендуем обратиться за услугами адвоката, чтобы сделка прошла гладко. Адвокат может заняться проверкой продавца (или в обратном случае покупателя), предмета сделки, а также подготовить документы о сделке и ее регистрации.

Самостоятельная проверка качества межевания

Межевание – это процесс измерений, который формирует четкие границы земельного участка на местности с точным определением координат.

Оно требуется для того, чтобы удостовериться в верности расчетов, точности разметки и соответствии документов выбранной земельной зоны. Без этой процедуры есть риск приобрести землю и использовать ее незаконно.

Выделяют три основные проблемы неверного межевания:

• Межевание без согласования соседей или заинтересованных лиц: не по документам, а на “оставшемся” месте, с нарушением предельных размеров участка, на территории лесного и водного фондов;
• Недостоверное межевание: если участок находится в правильном месте, но координаты не соответствуют. Это проблема встречается чаще остальных;
• Нерациональное межевание: когда с участком все в порядке, однако он неудобный в использовании. Например, по форме, или если нужно ставить сервитуты (право на ограниченное использования чужого недвижимого имущества), чтобы соседи могли пользоваться своей территорией.

Важно! Вы имеете возможность перед покупкой нанять кадастрового инженера. Специалист выедет на местность и сделает свежие замеры. Так вы точно будете уверены в соответствии всех координат фактической ситуации.

Как проверить замеры межевания самостоятельно?

1. Зайти на официальный сайт кадастровой карты Республики Беларусь;
2. Во вкладке “слои” выбрать все нужные пункты под ваш запрос;
3. В поисковой строке ввести номер земельного участка;
4. Сравнить кадастровые границы и заборы (если мешает фон, переместите курсор на другой, только не соседний участок).

Поскольку космические изображения земли снимаются из разных точек, допустима небольшая погрешность от 0,5 до 5 метров, эта погрешность называется регулярной.

Такой способ подходит для проверки межевания любых земельных участков, кроме коттеджных поселков. Там за это отвечает управление, а ошибку выявляют кадастровые инженеры.

Если вы решили произвести замеры самостоятельно, не забудьте обсудить их с соседями, чтобы две стороны остались удовлетворены.

Дополнительная проверка документов при приобретении земли

Обратите внимание на градостроительный план участка. Он даст вам понимание, где можно строить и какие нормы надо соблюдать.

Градплан: возможности и ограничения

Градплан земельного участка (ГПЗУ) – полная информация об участке с описанием границ, зон, где разрешено строительство, схемой расположения земли по отношению к соседним участкам и перечислением видов разрешенной деятельности на нем.

Получить градплан может собственник земельного участка в местном органе управления, например, в сельсовете.

Градплан указывает на возможности и ограничения использования самого участка. Перед покупкой важно знать, что:

• Собственник до продажи может умолчать об ограничениях использования, поэтому важно запросить градплан;
• Получить градплан можно только для участка с межеванием;
• Даже сам собственник может не знать о возможности получения градплана и использовать участок не в соответствии с ограничениями, например, строить там, где запрещено. Ваша задача как будущего покупателя узнать обо всех нюансах до сделки, чтобы защитить свои права.

При изучении градплана обратите внимание на топографический план. Именно он должен передавать реальное состояние участка, показывать высоты, хозпостройки, септики и другие коммуникации и растительность на участке.

Документ делается на платной основе, если нужно прокладывать коммуникации на участке.

Онлайн-проверка земельного участка: полезные источники

Публичная кадастровая карта даст представление о расположении и границах земельных участков.

Единый государственный реестр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним позволяет получить сведения об объектах, его правообладателях и актуальных правах, ограничениях (обременениях), зарегистрированных в регистре недвижимости.

Регистр стоимости земель, земельных участков содержит данные о проведении кадастровой оценки участков. Также можно ознакомиться с генпланом развития местности и правилами землепользования и застройки.

Оценка участка на местности

Процесс оценки участка на местности включает в себя несколько этапов: анализ и осмотр имущества, подготовка документов, оформление итоговой отчетности. Базовая стоимость земельного участка трактуется его кадастровой стоимостью.

Оценка земельных участков нужна в следующих случаях:

• При подаче заявки на кредит под залог участка в банке;
• Продаже участка;
• Чтобы сделать взнос в уставной фонд юридического лица;
• В процессе разделения имущества;
• При передаче собственности в наследство;
• Составление бизнес-плана организации.

Кадастровая стоимость участка – это денежная сумма, которая рассчитана с учетом ценных аспектов земельного участка при использовании его по конкретному назначению. После оценки она включается в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра. Определение кадастровой стоимости производит ГУП “Национальное кадастровое агентство”.

Оценщики исходят из следующих факторов: месторасположение, спрос и предложение на земельные участки, наличие инженерных коммуникаций, имущественных прав и ограничений и прочее.

Оценка земельных участков производится с учетом  соотношения спроса и предложения в конкретное время. Если целевое назначение участка изменяется, то изменяется и рыночная стоимость.

На территории при оценке участка обратите внимание на подъезды к участку, рельеф и наличие и расположение коммуникаций.

Обнаружены проблемы с участком после сделки: что делать?

Если такая ситуация произошла, она может решаться через суд. Продавец обязан передать покупателю товар, в качестве которого нет сомнений, который не нарушает договоренности между сторонами.

Если появились несоответствия, покупатель может расторгнуть договор и вернуть деньги. На добровольной основе такие споры редко решаются мирно, но в противном случае смело обращайтесь в суд и защищайте свои права.

Противоречия в документах: разрешено ли строительство дома

Чтобы построить жилой дом, нужен один из видов разрешения на использование земли:

• Для индивидуального жилищного строительства;
• Блокированная жилая застройка;
• Для ведения личного подсобного хозяйства;
• Под жилой дом/жилая застройка.

Если на вашем участке нет ни одного из видов разрешения, то можно попробовать это изменить. Процесс внесения правок целевого использования территории довольно дорогой и трудоемкий. Поэтому лучше изначально подбирать участок с соответствующими характеристиками для строительства.

Земельный участок в залоге: решение проблемы

Участок может находиться в залоге, если продавец имеет обязательство перед кредитором. Пока продавец его не исполнит, участок может быть изъят. Такое может быть с земельными участками, приобретаемыми в кредит.

Заочно продажа земли без согласия кредитора невозможна. Банк разрешит исполнить сделку только после погашения кредита.

Особые условия использования земли: как с ними работать

Участок может быть приближенным к различным территориям с особыми условиями. Пользоваться им можно, однако стоит учитывать особые правила застройки в специальной зоне.

Такими зонами могут быть:

• Охранная зона инженерных коммуникаций — в ней стройка и складирование материалов запрещены, поскольку они могут перекрывать доступ к трубам в случае аварии;
• ЛЭП Охранная зона линий электропередач — стройка разрешена только по согласованию с энергетиками;
• Зона подтопления или затопления — значит поблизости есть водоем, которому с приходом весны свойственно разливаться. Стройка разрешена, если организованы инженерные работы по укреплению и защите от воды. Какие именно меры сложно понять, это остается на усмотрении госслужб.

Важно: зоны подтопления могут быть огромными территориями и меняться время от времени.

• Водоохранная зона — стройка разрешена, с учетом отсутствия загрязнения водоема, однако иметь домашних животных и/или пахать землю запрещено;
• Прибрежная полоса — стройка запрещена, это территория для общего пользования;
• Зона сохранения наследия — строительство либо полностью запрещено, либо разрешено с ограничениями. Например, если вы захотите снести старое здание, вы обязаны построить такое же здание из определенных материалов;
• Охранная зона аэропорта — стройка запрещена, либо разрешена по согласованию с управленческими структурами, а также с руководством аэропорта.

Неправильно установленные или отсутствующие границы участка

При неправильной установке и/или отсутствии границ участка могут возникнуть юридические проблемы.

Граница земельного участка – это условно начерченная на поверхности земли линия, по которой условно проходит вертикальная плоскость, отделяющая территорию от других земель и участков.

Для того чтобы границы земельной зоны считались фиксированными, они должны быть закреплены межевыми знаками в каждой поворотной точке границы участка. В обратном случае, где поворотные точки никак не закреплены, при условии, что граница участка была установлена лишь по планово-картографическим данным с точностью, которая определяет их масштаб, то граница земельного участка провозглашается нефиксированной.

Арест на земельном участке: как разрешить ситуацию

Арест земельного участка может быть вызван следующими причинами:

• При неуплате земельного налога по истечении двух периодов;
• При использовании земельного участка не по назначению, заявленному при регистрации;
• При неиспользовании земельного участка в течение одного календарного года, предоставленного для ведения сельского хозяйства, и двух лет — для целей, которые не относятся к сельскому хозяйству;
• Если покупатель, впоследствии владелец земельного участка в течении одного года со дня государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него не приступил к занятию данного участка с целью и условиями его предоставления;
• При отсутствии действий по охране земель, указанных в ч.1 ст. 106 Кодекса о земле.

Однако к изъятию участка прибегают только в крайнем случае, а до этого момента землепользователь может обойтись предписанием или административной ответственностью.

Чтобы разобраться с арестом на земельном участке,  следует обратиться в исполнительный комитет, территориально относящийся к вам. Если владелец земли не согласен с решением об аресте, он может его обжаловать. Процесс обжалования приостанавливает исполнение решения об аресте.

Вопросы к продавцу: что спросить перед покупкой

Кроме всех юридических и бюрократических нюансов, перед покупкой земельного участка стоит пообщаться с его предыдущим владельцем. Обязательно задайте ему следующие вопросы:

• Есть ли регистрация земельного участка и соответствующие документы?
• Сделано ли межевание участка, где и кем?
• Сколько собственников у земельного участка, все ли они согласны на продажу и на каких условиях?
• Есть ли несовершеннолетние собственники?
• Чем руководствовались предыдущие собственники при выборе земли?
• Как давно владеете землей?
• Почему решили продавать?
• Какие особенности использования земли есть в конкретном случае?

Резюме

Процесс оценки земельного участка достаточно сложный и специфичный. Однако, если подойти к делу ответственно, то это обезопасит вас на многие годы и даст полное представление о всех возможностях и ограничениях недвижимого имущества. Изучайте вопрос досконально, знайте и отстаивайте свои права и наслаждайтесь новым приобретением. Удачной сделки!

Читайте нас в Telegram первыми узнавайте о новых статьях!