Приемка квартиры у застройщика: шаг за шагом

Время чтения: 8 минут (-ы)

Приемка квартиры – это ответственный и долгожданный этап сделки между покупателем и застройщиком. Чтобы обезопасить себя на будущее и сделать все верно, МТБлог подготовил длинную, но подробную и полезную инструкцию по приемке заветного жилья.

В процессе приемки квартиры как застройщик, так и покупатель защищают свои права. Здесь важно, чтобы в квартире все было доделано и работало, согласно договору. Мы разберем процедуру приемки квартиры по простым и понятным шагам, чтобы вы, как покупатель и будущий пользователь, остались довольны своими новыми квадратными метрами.

Подготовка к приемке квартиры: что нужно знать заранее

Перед приемкой нужно перечитать договор. В нем указано состояние квартиры на момент сдачи, наличие техники, рабочих коммуникаций, какие материалы использованы для отделки, основные параметры. Не забудьте и о приложении к договору с планом квартиры, чтобы свериться с расположением перегородок, пересчитать квадратные метры и сантиметры.

Паспорта

Все собственники должны быть с документами, удостоверяющими личность. Если на приемке кого-либо из них не будет, то нужна нотариальная доверенность на отсутствующих.

Свет

Обязательно назначьте приемку квартиры на светлое время суток, чтобы при дневном свете можно было увидеть все недочеты. Фонарик с собой прихватить тоже будет не лишним.

Инструменты:

• Карандаш, гелевая ручка и жирный маркер для чертежей и отметок недочетов на стенах.
• Лампочки на разные цоколи (Е14 и Е27) для проверки работы цоколей.
• Патрон с электрической вилкой для проверки розеток. Вместо этого может подойти и отвертка-индикатор.
• Строительный или лазерный уровень. Вместо него можно использовать приложение уровня на смартфоне. Это нужно для проверки ровности окон, откосов, подоконников, батарей и стен.
• Рулетка или дальномер для измерения стен и пересчета площади помещений.

Важно! В этом случае лучше воспользоваться ручной рулеткой, а не приложением, так как в нем может быть большая погрешность.

• Табурет или стремянка для проверки потолков, вентиляции и элетрических патронов.
• Молоток для проверки цементной стяжки (применимо для квартир, которые сдаются без чистовой отделки).

Документы

Не забудьте подготовить чек-лист с метками того, что необходимо проверить по пунктам. В нем же оставьте место для заметок и расчетов.

Обязательно с собой должна быть форма Акта о несоответствии объекта строительства требованиям – в 2 экземплярах. Один остается вам для новой проверки, а второй – застройщику для устранения недочетов.

Договор и план квартиры с замерами стен.

Блокнот для записей или листы на клипборде для удобства.

Ну и напоследок возьмите бахилы и пакет для вещей, чтобы не испачкаться в строительной пыли.

Стоит ли сейчас покупать недвижимость в Беларуси или лучше подождать? МТБлог проанализировал тенденции рынка, оценил все “за” и “против” и пообщался с экспертом.

Пересчет площади квартиры: проверяем правильность измерений

Первым делом измеряем длину стен и пересчитываем площади всех помещений. Вы можете заранее сделать копию плана и наносить фактические измерения на нем, чтобы наглядно сравнить свои расчеты с информацией в договоре.

Обычно застройщики в договоре пишут о допустимом расхождении по площади: от 0,5 до 1 квадратного метра. Если же погрешность больше, то стоимость недвижимости пересчитывают и застройщик или покупатель компенсируют разницу в зависимости от того, в чью сторону расхождение.

Инженерные сети квартиры: особенности проверки

Инженерными сетями называют вентиляцию, электрику, водопровод и канализацию – все коммуникации в объекте недвижимости. Каждую из сетей необходимо проверить отдельно и зафиксировать результаты.

Вентиляция

Для проверки тяги закройте входную дверь, откройте одно окно и проверьте тягу у вентиляционного окна. Пламя должно тянуться внутрь вентиляционной шахты. На крайних этажах в теплую пору года вентиляция может быть заметна хуже или вовсе отсутствовать. На этот случай застройщик обычно ставит дополнительные вентиляторы в помещении.

Электрика

Начните с проверки электричества в общем щите: нажмите кнопку «Тест» на временном щитке. Если автомат выключится, значит, напряжение есть. Для проверки работы розеток, вывода для освещения используйте тестеры.

Водопровод и канализация

Проверьте наличие воды, запишите показания счетчиков и сверьте серийный номер с тем, что указан в паспорте объекта недвижимости.

Также стоит проверить наличие запорной арматуры на трубах водоснабжения в местах вывода: кран, фильтр, редукционный клапан. Обязательно обратите внимание на подтеки на стыках труб – их быть не должно. А на выводах канализации должны иметься заглушки.

Как проверить отклонение стен по вертикали и плоскости

Если вы принимаете квартиру с черновой отделкой, то стены могут быть из кирпича, блоков или с черновой цементной штукатуркой. Некоторые застройщики сдают недвижимость со “свободной планировкой”, то есть без внутренних перегородок, оставляя на их месте нижний слой блоков или кирпичей.

Проверяем стены

Основных параметра два: отклонение по вертикали и плоскость. Начните от угла, так как там обычно больше неровностей и штукатурить сложнее, волны появляются чаще. В проверке вам поможет двухметровый строительный уровень. Приложите к стене и посмотрите, ровная ли поверхность, насколько плотно прилегает уровень к стене. И даже эта проверка не может дать надежного результата, так как неровности могут стать заметнее только после чистовой отделки.

Обратите особое внимание на:

• Дверные проемы, так как изгибы в этих местах станут в копеечку при подгоне наличников, а зазоры сильно будут бросаться в глаза.
• Уровень плинтуса – линия примыкания будет особенно видна при волнах на стенах.
• Стык стены с потолком – иначе тоже придется клеить потолочные плинтуса.
• Зоны вокруг розеток и выключателей.

О недвижимости подробнее: рассказываем, как узаконить перепланировку квартиры.

Оштукатуренные поверхности: какие отклонения допустимы

Допустимые отклонения зависят от вида штукатурки (улучшенная мелкодисперсная или цементная):

• Предельное отклонение от вертикали на всю высоту – от 5 до 10 мм;
• Отклонение от горизонтали на 1 м – от 1 до 3 мм;
• Глубина или высота неровности поверхностей плавного очертания на 4 м²: 1-5 мм;
• Отклонения оконных и дверных откосов, внутренних и внешних углов стен на весь элемент – от 5 до 10 мм;
• Отклонения ширины откоса от проектной – от 2 до 5 мм.

Важно! В квартире с черновой отделкой уровень стен не проверяют, так как недочеты убираются непосредственно во время отделочных работ.

Проверка стяжки пола: необходимые меры и нюансы

Начнем с того, что при сдаче квартиры с черновой отделкой стяжки может и вовсе не быть. В таком случае на полу есть плиты-перекрытия, которые находятся на 10 см ниже высоты будущего пола.

При наличии стяжки, возможно, вы заметите шероховатости и перепады. Но не стоит на этом акцентировать внимание, ведь в дальнейшем ее все равно нужно выравнивать наливным полом. А проверить следует на прочность.

Если вы принимаете квартиру с предчистовой отделкой, то цементная стяжка пола пригодна для настила чистовых покрытий на твердой толстой основе, например, ламината. Такой пол уже должен быть ровным, без ям и выступов. А проверить можно уровнем, по аналогии со стенами.

Как проверить цементную стяжку?

Отклонение от горизонта

Измерьте по диагонали от угла к противоположному углу пол с помощью двухметровой рейки или уровня. Отклонение от горизонта должно быть не больше 4 мм на 2 метра и не более 20 мм в одном помещении.

Плоскость

Для проверки нужно прижимать контрольную рейку к полу каждые 2 метра, чтобы заметить выступы или ямы на поверхности стяжки. Просвет от стяжки до рейки должен быть не более 4 мм.

Отдельно проверьте плоскость стяжки в углах, дверных проемах и труднодоступных местах.

Пол в ванной и туалете

Особенность в том, что тут уровень пола должен быть на 15-20 мм ниже, чем в примыкающих помещениях. Или полы разделяются высоким порогом – это делается для избежания затопления квартиры.

Прочность

Стяжку на прочность проверяют несильным постукиванием молотком. Материал не должен при этом крошится. Самые слабые места, как правило – это участок около входной двери, вокруг отопительных труб и в углах.

Если увидите трещины, обязательно простучите их. Если звук звонкий, то стяжка прочная. А если глухой или вы ощущаете вибрацию при ударе, то такую стяжку необходимо отбить и перезалить.

В трещине или отбитой стяжке вы можете проверить толщину. По стандарту она должна быть не меньше 40 мм, а под ней – тепло- или звукоизоляционная подложка.

Также обратите внимание на наличие демпферной ленты (вспененный полиэтилен на самоклеящейся основе) вдоль стен. Она защищает стяжку от трещин во время сушки и улучшает звукоизоляцию в высотках.

Осмотр потолка: на что обратить внимание

После осмотра стен и пола приступаем к потолку. Проверить нужно высоту – в соответствии с обязательствами застройщика, прописанными в приложении к договору. В ванной и туалете высота потолка должна быть больше из-за низкой стяжки.

Подтеки

Если вам сдают квартиру с открытой плитой перекрытия, то на ней, а также на стенах под потолком не должно быть следов ржавчины или подтеков.

Если вы принимаете жилье в холодное время года, то проведите ладонью по поверхностям стен, которые выходят на улицу, в кухне и ванной, где могут быть вентканалы. Если стены холодные или влажные, то это причина для тревоги, ведь в дальнейшем влажность может привести к появлению плесени.

Проверка дверей и окон: гарантия качества и безопасности

Двери и окна нужно проверять на наличие повреждений поверхности и отклонений от вертикали.

Двери на отклонение по вертикали можно проверить, оставив саму дверь открытой в разных положениях: приоткрытой, средней и широко распахнутой. Если сквозняка нет, то полотно двери останется неподвижным в любом положении. А если есть завал, то она будет двигаться или захлопнется. Перепроверить легко, приложив уровень к двери.

Балконные двери и окна проверяют так же. Стороны проема не должны отклоняться от горизонтали и вертикали больше, чем на 4 мм на метр. Если речь о смонтированных оконных блоках, то погрешность не должна превышать 1,5 мм на метр длины и 3 мм в высоту. Если отклонения больше, то окна в такие блоки устанавливать нельзя.

Оконные и балконные замки. Проверьте, чтобы все ручки хорошо двигались, открывали, закрывали и фиксировали устройство в нужных положениях.

Окна и двери должны быть без трещин и царапин, стекла – прозрачные, незамутненные, в камерах не должна скапливаться жидкость. Отливы на лоджиях и окнах проверьте на надежность – они должны быть хорошо закреплены.

Чтобы убедиться, что окна и двери целые, стоит снять с них защитную пленку. Так вы сможете увидеть вмятины и царапины. Если они есть – требуйте замены.

Балконы и лоджии дополнительно стоит проверить на наличие сквозняков, прочности прилегания блоков к плите и вероятности подтеков во время осадков.

А если понадобится продавать квартиру, то мы уже подготовили материал с описанием процедуры. Все об оценке стоимости, регистрации и налогах.

Фиксация недочетов при приемке квартиры: правила и рекомендации

Для фиксации недочетов используйте акт приемки-передачи или акт о несоответствии, а также маркер или карандаш. Место с дефектом в квартире нужно отметить. Для предчистовой или черновой отделки, например, обвести трещину, царапину или пометить кривой угол откоса. Рядом можете оставить комментарий, что именно и как нужно исправить. Цель – дать строителям понять, что нужно переделать, и привлечь к месту внимание.

Если вы принимаете квартиру в чистовой отделке, то все недостатки и комментарии нужно описать в акте и отправить вместе с фото дефектов застройщику. 

Важно! Если объект недвижимости не соответствует описанному в договоре, вы имеете право отказаться от приемки, пока застройщик не исполнит свои обязанности.

В акте вы можете писать в вольной форме свои замечания. Документ подтверждает, что вы участвовали в приемке квартиры в назначенный срок и описывает причины, по которым вы не можете принять сейчас объект недвижимости.

Не забудьте, что акт о несоответствии должен быть составлен в двух экземплярах (для вас и застройщика). На обоих должна быть информация о вас и представителе застройщика с расшифрованной фамилией и датой.

Фото, которые вы сделаете на смартфон во время приемки, необходимо сохранить для повторной проверки. В некоторых случаях застройщик или его представитель могут попросить прислать их на почту.

Сроки

По законодательству Республики Беларусь, застройщик обязан передать, а покупатель принять квартиру в течение одного месяца. Если покупатель в этот срок не подписывает акт приемки-передачи и не сообщает о недочетах, то квартира считается принятой.

Если акт о недостатках составлен, то застройщик обязан их устранить в течение 3 месяцев. После этого процедура приемки должна повториться.

Отстаивайте свои права и будьте внимательны при покупке недвижимости. Желаем легкой приемки и счастливой жизни в новом жилье!

Читайте нас в Telegram первыми узнавайте о новых статьях!