Недвижимость – одно из самых надёжных капиталовложений. Её потенциал можно реализовать по-разному: заработать на перепродаже, если подойти к покупке с умом, или сдавать в аренду и иметь постоянный доход. Сколько можно заработать на аренде, какие есть подводные камни и стоит ли игра свеч? Сегодня мы подсчитали, как выгоднее сдавать квартиру в Минске: на сутки или по месяцам, что вам для этого понадобится и реально ли на этом озолотиться.

Сдача квартиры на длительный срок

Что нужно для старта?

Если вы решили заняться сдачей личной свободной квартиры, чтобы получить дополнительный доход, то потребуется предпринять несколько действий.

Во-первых, оценить квартиру в зависимости от местоположения, количества комнат, оснащения – это можно сделать исходя из цен на похожие предложения, которые уже есть на рынке.

Во-вторых, решить, будете вы сдавать квартиру самостоятельно или через агентство. Первый вариант гарантирует отсутствие переплат за услуги посредников, но прибавляет личных хлопот в виде распространения объявлений и общения с большим количеством потенциальных арендаторов. Второй, соответственно, наоборот. Агентство (если оно добросовестное) берёт на себя всю коммуникацию с вероятными жильцами, оформление документов, фотосессию квартиры, размещение объявлений, а также их рекламу, но все это, конечно, не бесплатно. Средний ценник за услуги агента в Минске – 50% от месячной стоимости аренды.

Стоит отметить, что квартиры от собственников пользуются большим спросом и иногда уходят за считанные дни либо даже часы. То есть хлопот у владельца будет больше, чем при работе с агентом, но и вопрос, скорее всего, решится более оперативно.  

Учтите, что если вы сдаёте жилье самостоятельно, придется качественно его отфотографировать, составить объявление и выложить его на все крупные интернет-площадки по аренде недвижимости. А дальше – ждать звонков.

Какие понадобятся документы?

С документами все просто: понадобится договор найма между вами и арендатором, а чтобы его заключить – паспорта обеих сторон сделки и документы, подтверждающие право собственности на квартиру.

Договор найма должен быть заверен в рассчётно-кассовом центре вашего района и заключён в трёх экземплярах: один для вас, другой для арендатора и третий – для рассчётно-кассового центра. Пример типового договора можно скачать с сайта Министерства по налогам и сборам.

О важности этого договора мы спросили индивидуального предпринимателя Карину, которая сдаёт квартиры в аренду:

«Если вы владелец и хотите сдавать квартиру, то не нужно слушать советы вроде: «Ай, давай без договора сдадим. Не будем платить налог!». Сдача без договора, как правило, ничем хорошим не заканчивается. Даже не потому, что налоговая может прийти, а потому, что съемщик может не заплатить, подставить, а ты потом ничего не докажешь.

К тому же сейчас поменялась налоговая ставка за сдачу в аренду. Фиксированный налог отменили, владельцы теперь платят только за количество комнат, и цена зависит от того, в каком округе Минска находится квартира. Проще заплатить 20-50 рублей и спать спокойно, зная, что у тебя договор и в случае чего ты сможешь доказать свою правоту».
Принцип налогообложения за сдачу квартиры внаём действительно изменился в этом году. Теперь не нужно платить повышенную ставку, если аренда приносит вам больше $3000 долларов в год, достаточно лишь оплачивать только количество комнат. Налог за одну комнату зависит от зоны расположения дома:

I зона – 32,5 руб.

II зона – 27 руб.

III и IV зоны – 23 руб.

V – 18,5 руб.

Карта экономико-планировочных зон Минска выглядит так:

Сколько можно заработать?

Конечно, ценники на квартиры сильно разнятся в зависимости от множества факторов: количества комнат, метража, качества ремонта, местоположения, транспортного сообщения, типа дома, наличия мебели и бытовой техники. Приведём примерные диапазоны цен на сегодня:

  • однокомнатная квартира стоит от $250 до $700 долларов в месяц
  • двухкомнатная – $300-$800
  • цены за трёхкомнатные варьируются от $350 до $900
  • четырёхкомнатные стоят от $500 и до $1000 долларов

Разумеется, эти ограничения не жёсткие, на рынке есть предложения и значительно дороже, и на 20-30 долларов дешевле для каждого типа квартир.

Но чтобы узнать точно, сколько денег можно заработать со сдачи жилья в аренду, нужно учитывать не только налог:

«Когда жильцы съезжают, хозяину придется сделать клининг. Также нужно рассчитывать на лёгкий косметический ремонт. Многие мои клиенты каждый месяц откладывают на эти цели 15% от суммы аренды, чтобы потом не париться,» – комментирует Карина.

Хорошо, теперь можем провести расчёты. Мы для удобства представим, что у вас есть «двушка» за $350 в месяц в третьей зоне – среднестатистический вариант по всем параметрам.  

Статьи доходов/расходов Прибыль Расходы
Сдача квартиры $350
Налог 46 р или $23
«Амортизация» на клининг и ремонт 15% или $52
Итого
$275 в месяц или 78% от первоначальной цены


О том, насколько это сопоставимо с арендой на сутки, нам снова подсказывает Карина:

«Если смотреть с позиции собственника, то можно заработать гораздо больше, сдавая квартиру на сутки. Но она со временем придёт в такое состояние, что потом придётся вложить большие деньги, чтобы снова её сдать. Дело в том, что на сутки часто снимают люди, которые празднуют дни рождения и закатывают вечеринки. А для жизни обычно сдают семьям, реже студентам. Плюс, при сдаче на сутки не всегда находятся клиенты, это достаточно долгий процесс. Можно не найти, и по итогу по деньгам выйдет даже меньше, чем при долгосрочной аренде. С арендой на длительный срок у тебя гарантированно каждый месяц будет определённая сумма».

Сдача квартиры на сутки

Что нужно для старта?

Если сравнивать с долгосрочной сдачей собственной квартиры, то сдача на сутки гораздо ближе к полноценному бизнесу. Это дело требует постоянной рекламы, работы с клиентами, контракта с клининговой службой. В общем, сложно расценивать это как дополнительный пассивный доход.

Сами процедуры для сдачи схожи с предыдущим примером: оценить квартиру, пригласить фотографа или сделать фото самому, составить и разместить объявления. Дополнительно для привлечения клиентов можно запустить рекламу. Как правило, суть её заключается в том, что ваши объявления выводятся в топ сайтов по аренде недвижимости, чтобы их в первую очередь увидел потенциальный клиент.

Чтобы узнать, нужно ли владеть множеством квартир на старте и сколько потребуется вложить в дело, спрашиваем у человека, который этим занимается.

Артём, участник семейного бизнеса по сдаче квартир на сутки:

Чтобы начать этот бизнес, не нужно владеть всеми квартирами, которые будут в работе. Мы, например, все свои квартиры арендуем. Естественно, их нужно несколько, с одной-тремя не особо выгодно этим заниматься, прибыль будет небольшая. Все владельцы наших квартир в курсе того, для чего мы их снимаем, это оговаривается в самом начале. Некоторые сразу же отказываются, некоторые соглашаются, но отдельно за специфику аренды мы не доплачиваем, к тому же у нас всё официально: по договорам и с оплатой налогов.

Стартовые вложения небольшие, порядка $2 000, но мы начинали около 7 лет назад, поэтому сейчас сложно точно сказать. Деньги пошли непосредственно на аренду, уборку и налоги. Ещё понадобится фотограф и горничная.

Какие документы потребуются?

В отличие от долгосрочной аренды, аренда посуточно имеет важный нюанс – необходимо быть оформленным как ИП, чтобы официально оплачивать налоги.

Зато при самой сдаче квартиры не требуется заверения договора где бы то ни было – его достаточно подписать обеим сторонам, то есть арендатору и владельцу. Сам он составляется в произвольной форме. К тому же с марта 2018 года разрешено вообще не заключать договор, довольствуясь лишь устной договорённостью, но это не совсем безопасно для владельца.

Налоги при этом уплачиваются не с суммы выручки или прибыли, а фиксировано – 116 рублей в месяц за квартиру до 2-х комнат и 145 рублей в месяц за квартиру от 3-х комнат. Именно поэтому необходимо быть ИП.

«Чтобы себя обезопасить, мы подписываем с человеком договор и берём залог. Многие недобросовестные клиенты отсеваются уже на этом этапе. На всякий случай у нас есть номера всех соседей, и если в квартире шум, нам звонят. Хорошо, что милицию приходится вызывать нечасто», – говорит о необходимости договора Артём.

Сколько можно заработать?

Цены на краткосрочную аренду сильно разнятся. Самые ходовые квартиры здесь однокомнатные и двухкомнатные, а стоить они могут от $19 и до $250 в сутки. Конечно, разбег слишком большой, поэтому уточним, что самая популярная цена — $30 и за однокомнатную, и за двухкомнатную. Это цена для будних дней, к выходным она может вырастать на 5-10 долларов из-за роста спроса.

Спрашиваем Артёма о затратах на бизнес:

«Конечно, как и в любом бизнесе, здесь есть свои сложности: постоянная уборка, износ квартиры, проблемные клиенты, люди, которые бронируют и не заселяются. Косметический ремонт нужно делать раз в 5-7 лет.

Реклама нужна, так как с неё приходит основной поток клиентов. На продвижение одной квартиры в месяц уходит около 60 долларов, причём это средняя цена. Для справки: на сайте flatbook первая позиция стоит сейчас 200$ это дорого.

Максимум, который может принести одна квартира в месяц после вычета всех расходов и налогов – 650 рублей, но часто бывает и меньше. Причём сумма одинаковая как для «однушек», так и для «двушек», а с «трёшками» мы не работаем, чтобы большие компании не обрывали телефон. Затраты на обслуживание каждой квартиры и на выплату налогов составляют более 50% от полученных за месяц денег».

Для большей ясности проведём примерную калькуляцию. Допустим, вы сдавали свою «двушку» за $30 по будням и $35 по выходным и у вас получилось найти клиентов на 20 дней из месяца (пускай 6 из них будут выходными), а ещё 10 дней квартира пустовала. Тогда получаем примерно такие расчёты:

Статьи доходов/расходов Прибыль Расходы
Сдача квартиры $630
Налог 116 р или $58
«Амортизация» на клининг и ремонт 20% или $126
Оплата коммуналки и интернета ≈ 80 р или $40
Реклама $60
Горничная ≈ 100 р или $50
Итого
$296 или 46% от общей прибыли


В итоге всё сходится со словами Артёма – чуть больше половины денег нужно вкладывать обратно в дело.

____________

Если у вас нет большого количества квартир в собственности, то жить как рантье вряд ли получится. Однако, если говорить не про полноценный бизнес, а просто про дополнительный доход, то с аренды можно получить хорошую ежемесячную прибавку. Помните об износе жилья, налогах и всегда заключайте договор. Успехов!