Квартирный вопрос: ждать или покупать? Что происходит с ценами на жилье

Что происходит сейчас на рынке жилой недвижимости, какие цены на квартиры в столице и регионах, стоит ли покупать и продавать жилье в нынешней ситуации? Вопросы непростые, но попробуем разобраться. Экспертом для нашей статьи вступил Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний “ТВОЯ СТОЛИЦА”.

Спрос

Ситуация 2020 года является уникальной для рынка жилой недвижимости: влияния такого количества неблагоприятных факторов он еще не испытывал. Еще в марте курс доллара существенно вырос впервые за несколько лет, что напугало многих продавцов и покупателей на вторичном рынке жилья. В случае резких скачков курсов покупатели еще не готовы рассматривать недвижимость по “новым” ценам, а продавцы уже не хотят идти на уступки — и получается своего рода коллапс, когда спрос падает, и из-за этого начинает расти предложение.

Второй негативный фактор — началось сокращение банками кредитных программ для тех, кто покупает жилье. При этом доля заемных средств в последнее время доходила до половины стоимости покупаемой квартиры.

Третий негативный фактор, осложняющий ситуацию — распространение коронавируса. Люди минимизировали контакты и банально не ходили смотреть квартиры, что стало препятствием для заключения новых сделок. Но в этом случае было найдено действенное решение — переход на онлайн-показы и консультации, которые по-прежнему остаются востребованными среди покупателей.

Все это привело к тому, что по итогам мая количество проданных квартир на “вторичке” уменьшилось практически наполовину. Постепенно спрос восстанавливался летом, но потом произошли августовские события — и спрос на квартиры снова упал. Суммарное падение с марта составило 40%.

У застройщиков потери не такие серьезные — 10-15%, во многом ситуация у них более сбалансированная за счет сохранения собственных кредитных программ с банками.

Предложение

Мы уже говорили выше, что в марте из-за роста курса доллара покупатели заняли выжидательную позицию. Соответственно, предложение не успевало распродаваться, и вследствие чего нарастало. Плюс — оно пополнялось за счет новостроек, вводившихся в эксплуатацию. Ухудшил ситуацию на рынке и политический кризис.

В итоге сейчас в Минске на продажу выставлены более 10 тыс. квартир, при среднемесячном количестве сделок в месяц за сентябрь-октябрь порядка 690. Стоит сказать, что оптимальная ситуация для столичного рынка жилья — это около 7 тыс. квартир в продаже с средним ежемесячным количеством сделок не ниже 1050. Именно эти показатели можно считать “золотой серединой”: объем предложения соответствует уровню спроса, при этом существует небольшой потенциал для роста цен из-за легкого дефицита.

Улучшение экономической ситуации в ближайшее время маловероятно, как и возврат кредитования (а именно эти два фактора выступают главными драйверами активности на рынке), поэтому снижение уровня спроса и рост объема предложений продолжатся как минимум до начала 2021-го.

Что происходит с ценами

Падение спроса многими покупателями и продавцами было расценено как однозначный индикатор для скорейшего падения цен. Однако рынок жилья инертен и реагирует на негативные факторы с задержкой. Поэтому, несмотря на все на форс-мажоры, с марта средние цены на жилье снизились незначительно.

Однако стоит понимать, что сейчас цены снижают далеко не все продавцы. Подавляющее большинство пока выжидает и будет действовать ближе к концу года.

Почему так происходит? Возьмем для сравнения кризис 2011 и 2015 годов, когда обменный курс поднимался гораздо быстрее — на 181% и 40% соответственно. Тогда и участники рынка жилья тоже реагировали достаточно быстро. За 2020-й год и доллар вырос не так сильно — на 25%. Плюс, по некоторым проектам новостроек все еще возможно кредитование (спецпрограммы крупных застройщиков) по доступным процентным ставкам. Поэтому цены продавцы снижать не спешат.

В целом, стоит ожидать, что к концу года цены на жилье снизятся еще на 5-7%.

Прогнозы 

Есть два сценария развития событий — оптимистичный и пессимистичный.

Оптимистичный, когда общественно-политическая и экономическая ситуации нормализуются, курс доллара будет довольно стабильным, а ставки по кредитам останутся на нынешнем уровне. В этом случае рынок жилья восстановится за 4-6 месяцев, цены просядут в пределах 8%.

Пессимистичный, когда неблагоприятные общественно-политические процессы продолжаются, вырастет курс доллара, экономические показатели снизятся, кредиты станут менее доступными. В таком случае, до конца 2020 года цены снизятся еще на 5-7%, а за первые шесть месяцев 2021 года, возможно, еще на 12-15%.

В любом случае, как видим, снижение цен на квартиры неизбежно, как на вторичном рынке, так и на рынке новостроек. Однако резкого обвала не будет, этот процесс растянется во времени. Если вы потенциальный покупатель и имеете возможность подождать – пожалуй, стоит это сделать. Ну а если продавец – исходите из того, что в перспективе ближайшего года ждать роста цен на жилье не приходится.

Мне понравилась статья Поделиться статьей Скопировать ссылку

Вы можете поделиться статьёй