Инвестиции в недвижимость в Беларуси: за и против

Ежегодно осенью спрос на жилье увеличивается. Все возвращаются из отпусков, начинается учеба у школьников и студентов, а предприниматели работают в полную мощь с наступлением нового бизнес-сезона. МТБлог выяснил, стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость в Беларуси и сколько процентов реально заработать на таких вложениях.

На рынок недвижимости влияет одновременно множество факторов: курсы валют, общее состояние экономики в стране, динамика инфляции, настроения в обществе, уровень жизни населения.

Среди общих тенденций можно отметить следующие:

• Снижение спроса на офисную недвижимость с начала пандемии и до сих пор. Компании продолжают оставаться на удаленной форме работы, многие отказались от офисов вовсе, а кто-то релоцируется в другие страны.
• Увеличение количества предложений по аренде жилой недвижимости. Тренд общемировой, так как люди все меньше покупают квартиры для жизни. Вместо этого можно менять место жительства в зависимости от личных предпочтений, сезона и климата в регионе. Жилье – теперь практически такой же временный спутник, как и одежда.
• Смена вектора для предложения. Теперь вместо длительной аренды жилья выгодно сдавать квартиру на сутки-недели для туристов. При этом главными клиентами теперь выступают россияне вне зависимости от времени года.

За более точным прогнозом по инвестициям в недвижимость в Беларуси мы обратились к экспертам.

Александр Шкут, сертифицированный финансовый аналитик, член CFA Institute:

«Я считаю, что сегодня инвестировать в недвижимость в Беларуси не стоит. Исключение – покупка собственного жилья. Есть много факторов против инвестиций в недвижимость сегодня. Но начнем с факторов “за”:

• Укрепление белорусского рубля к иностранным валютам. Недвижимость в Беларуси, как правило, номинирована в валюте. Белорусский рубль сейчас очень крепкий. Если у вас есть крупная сумма в рублях, то выгодно вкладывать их в номинированную в долларах недвижимость, пока валюта просела. Этот фактор работает как внутри Беларуси, так и на зарубежных рынках.
• Факторы, которые будут влиять на рост стоимости недвижимости. В первую очередь это существенное увеличение стоимости строительных материалов из-за сбоев цепочек поставок, санкций. Со временем экономика адаптируется, а стоимость строительства в итоге не будет увеличиваться, а может быть, даже и снизится.

Теперь аргументы “против”:

• Снижение покупательского спроса. Доходы населения в реальном выражении снижаются, поэтому и цены падают. Сейчас нет никаких предпосылок для изменения этой тенденции – эмиграция, релокация в том числе целых компаний, которые могли арендовать дорогую коммерческую недвижимость.
• Рост числа предложений. Люди уезжают, а уже позже по доверенности продают свою недвижимость или сдают аренду, при этом идет непрекращающееся строительство жилой недвижимости, которая будет сдаваться в 2023-2025 годах. Это повлияет на рынок недвижимости в ближайшие 5-10 лет.

Недвижимость – это консервативный актив, поэтому доходность будет существенно ниже инфляции. Конечно, все зависит от конкретного объекта, но сейчас в среднем доходность составит 5-8% годовых. В перспективе доходность может снизится из-за роста предложений.

Коммерческая недвижимость сопряжена с большими рисками. Офисы просто не сдаются, потому что компании релоцируются или переходят на удаленку. Здесь доходность может быть даже отрицательной, а никаких предпосылок для изменения тенденции нет.

Мировая экономика сейчас вошла в стадию рецессии. Ситуацию в Беларуси можно охарактеризовать как стагфляцию – снижение экономического роста при высокой инфляции. Благодаря высокой инфляции растут цены и на недвижимость, поэтому я думаю, что в течение двух лет цены на недвижимость в Беларуси снизятся только на 5-10%. Из-за высокой инфляции и факторов, которые снижают доходность, цены скорее всего останутся относительно стабильными.

При этом стоит учитывать, что на рынке всегда есть привлекательные объекты недвижимости. Например, небольшая квартира-студия в центре может стать неплохим вложением за счет сдачи в аренду туристам из России».

Не все так однозначно. Финансовый аналитик отмечает пессимистичные настроения на рынке недвижимости в Беларуси, в то время как профессиональный и опытный риэлтор не видит причин отказываться от инвестиций в квадратные метры.

Александр Лазарев, аттестованный риэлтор и заместитель директора компании «Авангард Недвижимость»:

«Недвижимость сегодня по-прежнему остается достаточно часто используемым объектом инвестиций как среди граждан Республики Беларусь, так и для иностранных граждан. После ситуации в начале года, когда были сложности со снятием вкладов, сейчас на руках у граждан имеется достаточно большая масса наличных денег. Доверие к банковской системе чуть уменьшилось, поэтому многие рассматривают недвижимость в качестве инвестиций.

Сейчас жилая недвижимость может давать в среднем 6-7% годовых до вычета налогов от суммы инвестиций. Минимальная сумма вложений – 32 000-35 000 долларов. То есть, мы говорим о самых простых квартирах, как правило, в старых 5-этажных домах. Такую квартиру можно сдать условно за 200$ и получать постоянный доход.

Стоит понимать, что сейчас на рынке жилой недвижимости одни из самых низких цен за последнее десятилетие. Вложив деньги, собственник может получать ежемесячный доход. А за ближайшие 5-10 лет, вероятнее всего, и общая сумма подрастёт.

Плюс инвестиций в жилую недвижимость еще и в том, что будет проще вывести средства. Срок экспозиции и продажи жилья будет короче, чем для коммерческой недвижимости.

Примеры выгодных инвестиций в жилую недвижимость от «Авангард Недвижимость»:

• 1-комнатная квартира в Минске
• 3-комнатная квартира в кирпичном доме, Центральный район Минска
• 1-комнатная квартира в Минске, Уручье

Для коммерческой недвижимости очень важно наличие арендатора. При вложении от 150 до 300 тысяч долларов вы получаете доходность около 10% годовых и окупаемость около 10 лет. То есть при наличии надежных арендаторов доход можно получать сразу после покупки.

На рынке периодически попадаются очень выгодные предложения от людей, которые хотят быстро продать свой объект, но важно учитывать наличие арендатора. В противном случае можно долго искать новых арендаторов. Либо окажется, что арендатора реально найти только на совсем другие условия. Поэтому риски вложения в коммерческую недвижимость заметно выше, как и возможность заработать больше, чем на жилой.

Примеры выгодных инвестиций в коммерческую недвижимость с доходностью до 11,5% от «Авангард Недвижимость»:

• Торговое помещение под арендный бизнес, г. Минск, ул. Беды, 45
• Кафе с оборудованием, г. Минск, ул, Козлова, 7
• Торговое помещение в ТЦ «Праздник», г. Минск, ул. Сухаревская, 16

Для некоторых 6-10% годовых может показаться довольно низкой доходностью, так как, вложив свои деньги, можно извлекать более серьезные суммы. Однако, для сравнения, банковские вклады дают в среднем 2,5-5% доходности в валюте. Получается, что инвестиция в коммерческую недвижимость может быть выгоднее почти вдвое».

***

Подведем итог. Инвестиции в недвижимость в Беларуси остаются средним по доходности инструментом заработка. На жилой недвижимости можно заработать от 5% до 8%, в то время как для коммерческой характерны более высокие риски и заработок до 10%.

Среди минусов – снижение спроса, стагфляция и отток платежеспособного населения. Можно предположить, в ближайшие 5-10 лет инвестиции в недвижимость в Беларуси останутся стабильным вложением, сопряженным с определенными рисками и не сулящим высокого дохода.

Мне понравилась статья Поделиться статьей Скопировать ссылку

Вы можете поделиться статьёй